中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌
顾云昌日前在集美房地产论坛上做了《稳定投资 促进交易 绿色发展》的主题演讲，为现场观众带来不少新的观点和思考，不时引起现场嘉宾听众的共鸣，顾云昌先生现为中国房地产及住宅研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，北大博士后导师，是著名的房地产专家、学者。
我1968年就来过厦门集美，为什么这里叫集美，集所有之美，我感觉南方的城市，我有机会老了以后退休以后哪里是我的家，个是珠海，这的确是我内心的想法，我知道集美正在建设一个新城市，所以我想有感而发，我们经常说集美的发展提一点想法，我们的集美原来是一个文化区，后来又发展工业区，其实文化和工业是不矛盾的，但是我们以前工业和生活区是分开的，分得很清楚，我感觉开发区就是工业区，另外一个地方叫居住，而住宅区是一个过程，来回的交通，实际上这是一个我们城市发展当中一个很大值得反思的地方，其实城市城市，就是城和市，什么叫城？就是古代的时候人们住在一起，建一个城墙，这样就安全了，城是这样来的。市是在这里生活，有一个市场，有十字街头，这个叫市，城市就是这么来的。城市必须是工作和生活，当然现在城市的概念扩张了，这是全方位的，不能光是工业区，光是居住区，所以城市的概念是把城和市一起推进的，我们的集美也在发展服务业，把城市更好的发展这样才能我们才能更好的朝着正确的方向。城市的建设当中是离不开房地产的，房地产是重要规划手段。我希望集美成为一个名至实归的集美。
三个稳字
三个“稳”字，大家都研究过政府工作报告，在政府工作报告中提出了房地产市场的等等问题，主题有几个稳字，稳定市场预期和信心，稳定房地产投资、推动房地产业平稳有序发展。三个稳字，由此我想到了一个稳，在两会之前我们都在讨论和猜测十大振新行业有没有房地产？结果房地产没有上去，人们有的说好有的说不好，反正各种意见都有，房地产没有上振新行业，那是不是房地产就不是国民经济行业呢，我们看政府工作报告，大约有26000字，描述中国房地产大约有400个字，也就是说对房地产描述和要求远远超过了十大行业文字的综合，不信大家可以去查查，我说的是房地产行业是很重要的。中国的经济对世界经济增长的比例超过20％，我想这可以看出房地产在国民经济中的地位。为什么总理要提出稳定、稳定、平稳。因为我们看到一组消息，三月份的统计报表还没有出来，房地产的消息更加镇定，二月份的统计报告证明有一个好消息，一个坏消息，好消息是房地产的销售量增长了3.1％，我昨天看到厦门在3月份的交易量达到了历史新高，这个可不是容易的，在这样的时期，的销售量也是同比都是增长的，特别是反比。北京、上海、广东、深圳、杭州等大城市都是交易量猛增，这是一个好消息。坏消息是开发投资只有增长1％，房地产投资增长1％，相关产业也不会有很大的增长，这就是说对我们整个GDP的增长是大大的间减弱了，如果房地产不增长，乃至副增长那我们的GDP要保8是非常困难的，我们中央国务院提出8％，我们房地产应该保持适度的怎样才能支撑GDP的增长，因为房地产对GDP的贡献是很大的。我们当前讨论房地产行业围绕的中心是“稳”如何保持09年无论是交易量还是价格都要“稳”这是我对国务院文件的理解。
三个梦想
“三个梦想”，大家知道奥运会的口号是“同一个世界，同一个梦想”到底这个梦想是什么，当然这个梦想是美好的，但是我想房地产方法有集美的梦想，有集中美的梦想，我把全世界的梦想归纳成三个梦想，也是我们国际房地产行业发展的目标，当然我们中国也应该沿着三个目标先进，我们集美也是一样，三个目标，个是和谐居住，第二个目标是健康楼市，第三个是绿色建筑，我们的房地产发展个梦想就是要使我们的和谐居住目标在全世界得到实现，早在20多年前，联合国过提出全世界各个政府都应该遵循的房地产发展目标就是人人享有适当住房，我们的十七大提出来，我们的目标是众有所居。其实这个世界的目标是一致的，只是我们的文字表达省了一半字。这个目标应该是作为各级政府和房地产发展的共同目标，但是为了实现这个目标全世界都在努力，没有哪个国家说已经圆了这个梦，就是美国也没有实现，所以奥巴马提出来要解救这些房努。我们再来看一下英国，老外来中国我接待他们，一看满桌的是菜肴，他们就说我今天开始过天堂的日子。
我们有一个段子，吃中国的饭菜，第二是拿美国的工资，第三是住英国的房子，第四是娶日本的老婆。我虽然没有去过英国，但我想英国的房子一定很好。但是我们现在看英国怎么样，我看到的是，在未来的十几年当中，英国要兴建130万套住宅，因为英国过去房地产发展太快，很多人买不起房子，我们奋斗了六十年，还不能说我们已经实现了众有所居，我们回想以前，我们改革开放30年前，我们享受的国家福利制，于是我们进行了长达十几年的探讨。我们超过了美国、英国的私有住房率，但是我们发现现在问题不少，什么原因呢？我认为，我们在市场进程化当中有多多少少有市场化过头了，不是说市场化不对，我们的社会保障严重不足，所以，在这次保增长保民生当中，我们要在未来三年，要对一千万和低收入家庭进行帮助，每年还要兴建很多的保障房，这是拉动内需保增长的需要。更是我们过去社会保障不足的一个补课，我们是这么人为地。所以在住房过程中必须建立完善的制度，这就是市场化加保障，，因为在社会发展当中总有买不起房子的，租不起房子的人需要我们的廉租房，这恐怕是很长的时间。这是我讲的个问题。和谐居住保民生。
三个关键
我下面讲讲体制关系。中国的房地产市场除了冷热变化以后，还要应对体制环境，我们的体制是什么体制？我们所属的财政税收体制，我们所属的土地供应这样的环境，很大程度上决定了我们今天房地产市场的发生发展当中出现的问题。货币金融政策，货币宽松的时候更多的人有钱来买房，我们07年为什么会出现大家买房抢房一样，其中一个原因是货币金融制度宽松。所以大量的推行购买。财政税收政策一样，他措施那么多，动作那么快，可地方财政联系在一起，我前两天在县城里面，他们地方财政50％60％来自土地税收，这是体制造成的，你不能怪地方政府，还有就是保护耕地的政策，我们政府既是裁判员，又是运动员，在其他国家没有这样的。
第三个我们讲讲区域环境。以房间高低一线城市，还是二线城市，这个是没有根据的。我们有些地方西部城市这两年变化很小，人家大的时候很小，所以有一种声音，中国房地产市场一定要联系自己的区域，因为房地产是不动产，他的供求是由当地的供求决定的，你的决定不一样，你的供求关系不一样，所以我们一定要有区域性的供应，既要看中国大环境的变化，也要看我们区域的变化，政府调控才能采取相应的措施，保证健康发展。
三项因素
我有些政策层面关系再讲讲，当前是三项因素，应该说当前楼市出现回暖迹象。现在说回暖有一点为时过早，为什么三月份交易量有上涨，我认为一个是政策的效应，对我们买房者来说是一个很大的措施。第二个是降低房地产税收，这个还一些是打7折。第三个是各地出台了调控政策，有的搞补贴，有搞的买房落户。所以我们的政策是对头的。北京天津开发商告诉我，他们的房价已经回了20％30％，各地的房价多多少少有回调，在不同的城市，不同的地段，不同的楼盘根据他们对市场的判断，这个也是刺激我们的需求。第三个就是所谓的刚性需求，这种价位比较低，或者二手房的交易量有所上升，因为刚性需求是必然买房的，所以这个产生了，是这样的情形，所以说我们回暖。为什么我们没有说回暖，世界的经济还没有建立，金融危机。经济的不行，中国的经济还没有完全复苏，虽然有回暖的迹象。房地产的经济还在动荡，在动荡的上升，所以这些东西都是对房地产市场产生很大的影响，从房地产市场本身来看真正的回暖，不管是刚性需求，改善需求，还要有软性需求，还要有投资性需求，我认为买房出租是正常的，我们反对买房的炒房的。现在来看，投资的需求还没有进入市场，或者很少，然性需求进入一部分，还没有进来。只有当他们一起出来了才能叫“回暖。”现在看来好消息不断。这个时候提出来，信心暖，楼市暖，所以在我看来，信心很重要，我们现在中国人有一句话，就是春晚的节目是“不差钱”。我们的消费指数都在上升，这个是很好的消息。
政策的效应正在进行发挥，这个时候，我认为我们探讨中国的楼市，当然今年的楼市应该抱有谨慎乐观的态度，不要太悲观。刚才进来的时候有一个记者说，现在该不买房，政府对宏观调控是反周期的，经济热的时候开空调降温，冷的时候开暖气。我想这个原理同样适合我们的消费者和开发商，正在抢地皮的时候千万不要去抢，越抢越糟糕。谁拿低地价就谁糟糕。反过来，现在买地皮倒是好时候，地价比较低，但是有一条你资金链一定要好，你有钱才敢拿。但是拿地是好事。第三个人买房能力，大家都在抢房的时候你千万不要抢，要么就是价格高了，要么就是没有选择的余地。平稳下来有一个打折，跟开发商讨价还价就好了，因为房地产这个东西，不像汽车，电视机，房地产没有同样的产品，现在正在低潮的时候，刚刚有回暖的时候，正好是买房的时机。这个是我个人的观点，仅供参考。
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