中国社科院金融研究所研究员 易宪容 在集美论坛上演讲
我觉得集美现在可能是八十年代的深圳，如果说我们能要借着八十年代的这种机会，有可能在20年之后是今天的深圳。我今天要讲的是，主要讲三件事：个来讲，当前国家经济形势在中国经济，在中国的房地产市场到底有多大影响？第二件要讲一下当前房地产市场到底发生什么？第三件来讲，集美这个地方到底哪些地方有潜力？哪些地方不足？应该采取什么样的方式？
大家知道，近一年多来，在我们整个世界，在整个中国的经济产生了前所未有的影响。2008年全世界资产价值缩水，50万亿美金这个是什么概念？也就是说2008年因为美国次贷危机导致了我们整个世界生产一年的产值没有掉了，缩水掉了，我们中国如果以2008年30亿人民币GDP计算，我们13亿的产值没有，但是，2008年我们的股市由于次贷危机缩水21万亿，这个是什么概念？也就是把我们中国刚刚兴起的中产阶级消灭掉了，有钱人21万亿储蓄没有了，股市缩水缩到你没有了第三个数据，香港一年，以他120万计算，香港居民2008年每一个投资者损失1千万，还有第四个损失，我们的巴非特，这个是世界上的投资家，谁都佩服他，但是巴非特在2008年，只有2008年它的资产缩水125亿，你看看，还有我们李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)城谁不认为他是最有钱的人，最会投资的人，在2008年他的资产缩水2100百亿，这些为什么会有缩水？也就是说，2008年这样的次贷危机导致了整个世界系统性的风险，严重的风险。而这种严重风险基本上多数人是打得落花流水，没有还手之力，也就告诉我们，在风险前面，我们随时要有一个清醒的头脑。那么这种次贷危机刚才他讲的很多，一个道理就是，为什么会有次贷危机，关键就是把钱借给了没有能力买房的人。大家知道美国的这种体系，你想想看，我明明知道你没有能力还钱，他们会借钱给他吗？不可能的。
对美国次贷危机我作了一系列的研究，我的研究下来，每一个次贷危机近20年一系列国内外事件，国际、国内还有一系列的制度设计，还有美国整个金融体系根本性的变化所导致的。而这种结果来讲，可以说，大家都说，如果我们看起来现在这个很严重，我们现在干什么？又在重新找那条路，早上如果是不注意，又来一个比现在更大的美国次贷危机，大家注意，我为什么要提出来呢？我们告诉你，如果你脑袋有这根眩，如果未来也会面面对这样的？泡沫重新来的时候一定要赶快收手。我们现在的政策，整个一个宏观调控政策变了以后，出现一个什么结果？2008年11月份到2009年3月份，我们信贷增长多少，4.65万亿元，大家知道这个是什么概念？我们2006年，发展最繁荣，2007年发展繁荣，增长2.32万亿，2007年信贷增长3.63万亿，而我们现在已经在4.65万亿了，按照这种速度和方式，今年要到10万亿，不是我们温家宝总理说的5万亿。
10万亿告诉大家，或者是最容易体现出来的是股市，然后大量的投资进去，这个是基本的概念，你们脑袋里无论是什么行业，无论是你自己的财富还是单位的财富你一定要想到，现在有这样一个政策，现在这样的方式，最后结果很少。你脑袋里要有这样一根弦，你今后走的时候，股市到了一定的时候，我现在去买，现在进去，在去年12月份的时候我走了很多地方，人家问我你要不要买，我说买，但到了一定时候，你一定要逃，不要贪得无厌。我们最近的经济形势是什么？由于美国的次贷危机，他的进出口那块迅速下降，二月份已经下降了25％，到了三月份国际数字是下降20％，而且不仅出口那一块下降得比较快，关键的是我们进口比出口减得更快，大家注意啊，因为进口是我们出口的先行指标，特别是沿海一线，比如说你们集美，订单进去要先有进口才有出口，如果进口和出口迅速下降，那么未来得出口下降短时间是解决不了的，这个对我们经济影响是很大的，这些大的数据大家希望有一个清醒的认识，其实这些都对我们房地产市场有很大的影响。
我们国内房地产市场的情况，我讲四个指标，个2008年尽管销售不太好，但在2008年整个房价的增长仍然是6.5，为什么会这样呢？刚才郭老师讲的，两千多个县城就有两千多个省，所以2008年房价上涨来讲是6.5％，第二个数字是房地产投资来讲，2008年来讲，增长速度迅速的下降，2008年来讲，他的开发投资是3万亿，多一点点，同比增长是20.9％，高于2005年，低于2006年2007年，有一个特殊的情况就是东部地区增长放慢，东西部地区快速增长，房地产市场资金达4.6万亿，我们的住房销售无论是面积还是销售总额两个来讲都下降了近20％，一个是19.7％，一个是20.1％，那么2009年，房地产市场的情况这种态势基本上没有多少回量，但是，大家都要注意一个数据，我们近几年房地产市场的快速发展，主要是跟我们个人按揭增长过快有关，大家注意，这个概念特别重要，你无论说你是增长速度如何快，你这个经济怎样如何快，但是有一个核心指标，看我们房地产按揭贷款增长的情况，如果你租房按揭贷款这一块，那么你房地产繁荣的程度就越快，但是，最近来讲，一到二月份来讲，三月份数据还没有拿到，只是增加532亿，二月份120亿迅速产生，三月份还没有看到，增长速度来讲，可能不会太快，可能跟大家看到的有一点差距。
我们房地产市场为什么会出现这么大的变化，为什么会出现这样一个情况，其实我把我们房地产的一个特征概括一下：我们房地产市场大家注意到，刚才顾老师解释的很多，我再补充一句，我们房地产市场这个政府工作报告今年的报告对房地产讲得特别多，但是今年有一个核心问题，跟往年有很大差别，往年房地产市场报告里头一直在强调稳定房价，但是今年，稳定房地产势头发展，稳定房价两个字没有了。第二个，今年稳定房地产市场发展，把过去一直没有注意到，稳定房地产市场一定是建立在居民住房条件改善基础上，就是说，房地产市场发展是我们未来支柱产业，是我们今后整个经济增长动力，这个动力来讲建立在居民居住条件改善上，所以这条来讲的话，跟早几年是一个根本性的区别。跟以往是不同的东西。而且这个东西来讲，已经在2008年131号文件，这个是多年来一直强调的东西。
第二个差别是，未来房地产市场一定会呈现一个消费主导市场，因为你投资过多，炒作过多，更不要说我们房地产沉迷于未来几十年经济增长的动力，只有房地产市场建立在消费主导市场上才能保证他持续稳定增长。大家要注意到，因为房地产这个产品跟其他产品有一个很根本差别，房地产可以投资也可以消费，如果是一个产品既可投资又可以消费，投资者和消费者对这种定价，他们的价格预期是不一样的，投资者来进，他不在于你价格多少，但消费者不一样，他会觉得贵或者什么，关键投资者购买力价格的定位和对产品的预期与消费者不一样，消费者对价格的定位和预期是建立在他们个人的支付能力上，你有多少能力买得起就有这样的购买能力来决定。投资那一块，如果说有一个很好的经营杠杆，你想，大家注意到，投资房地产干什么？这个需求是无限的，没有限制，你可以买十套，一百套，但是消费来讲，它是有限的，你买一套，如果我有钱，我可以再买一套，但不会买很多套在那里浪费，因为他的消费能力是有限的。因为这个差别，所以政府对这个东西看得比较清楚。
我在去年9月1日的时候，作了一个房地产报告，把这个关系跟他们讲了，其实来讲，政府对他们这个东西，对这个界定比较清楚，中央政府最近是在鼓励大家购买，但是有一条没有改变，就是房地产基本上鼓励消费，你消费了我利率、税收降很低，一系列政策鼓励他，尽管这些有人说，二套住房政策有所调整，但是大家注意到，这个没有什么用，为什么没有用？因为一套的时候，我们银行由于政策的因素，大家注意到了没有，在我们去年利率调整这个钱，第二次调整的时候就出台了鼓励大家鼓励大家买房，但是这个政策国务院就搞错了，我贷款利率低于存款利率，这出现一个什么样的结果？银行根本就不贷款出去，他贷款就亏死了，现在国内的贷款利率低于美国，是4.158，现在美国的按揭贷款利率促进信用的人要高于4个点，一般的人是5.8％，所以来讲，我们政府来讲，千方百计在鼓励我们住房消费，鼓励住房消费其实作为政府来讲，工作报告有两条腿在做。最近我在长沙看了一个会，叫如何来加大住房保障体系，成立扩大居民消费的一个主要方面，第二个方面，来鼓励我们的房地产市场商品房市开始发展，以消费为主导，现在是什么情况？在一些比较消费慢的城市，房地产投资价格和消费价格比较小，但是，早段时间，房价上涨比较快，投资的价格跟消费的价格差距很高，所以就出现了很多楼盘2008年一套都没有卖出去的情况，大家一定要看到，未来我们房地产市场是经济发展的动力，这个不会改变，但是这个动力的核心是如何为消费为主导，两条腿一个是工程，一个是消费风为消费的主导，通过这两个方面，保证我们房地产市场成为持续稳定发展的基础。所以，这个是我对市场的理解。
大家可能注意到，目前发生的情况，其实来讲，根据美国哈佛大学的研究，他对过去一百多年所有的金融危机作了一个研究，他研究结果是房地产市场是周期性调整，股市的周期性调整还有我们就业周期调整会出现一个什么现象？一般来说，前面那些案例，股市调整是周期调整以后，他调整的幅度55.6％，调整时间两至三年。我们中国的股市幅度已经到了，但时间快一些，房地产市场调整三到五年，调整的幅度是35.8％，所以来讲，我们大家一定要看到，当整个世界经济都在出现前面周期调整的时候，当我们国内的各行各业都在出现周期调整的时候，我们房地产企业，我们房地产业它的周期性调整，尽管最近交易量有提升，但是交易量的提升主要表现在三个方面：1、表现为二手房的交易，一手房的交易比二手房要慢，投资者已经看到了未来楼市，所以尽快出手出去。第二个问题是政策效应，因为大家都知道，我们房地产市场不仅仅是无数个区域性似的，而且房地产市场的购买民众并不会统一时间，统一价格，统一地点进行，而且他们每个人的价格预期都不一样，只要价格有调整，只要价格有变化，总有人进去，所以一定要把握你的楼盘，你的项目到底是客户对象是谁？价格定位就要定位在哪里，这样就可以很容易找到你自己如何在这次危机中比别人找到走出困境的出路。第三个我们住房增长比较快的因素是我们经济适用房，廉租。我们企业应该比我更清楚，一定要真正的把握好这个发展大势，找到我们企业的定位，这个是很重要的，而且未来中国经济的发展，中国房地产市场发展，房地产产业的支柱没有变，房地产支柱一定会结合我们以消费为主导，只有这样才能保证我们房地产势头持续稳定发展。第三房地产住房消费两条途径，一个是安居工程，一个是房地产供求关系来进行调整，这个是变化的，这个是未来得发展之路，既然房地产市场会这样的变化，所以我认为未来的房地产市场为中低端产品为主，住宅产业化，标准化是准绳，成为我们整个经济发展的动力。这个就是我对目前房地产市场的判断。
第三个问题，我们集美，我们的厦门未来如何发展。我前几年多香港开了一个会，就是香港政策有优势，请了台湾几个专家，台湾到目前为止没有真正形成一个优势，台湾来讲，就是要站在厦门的角度，以厦门为切入点，然后通过厦门来覆盖，你先把厦门经营好，无论是我们的企业，还是我们什么公司，你要进入一个地方，就是要本土化，你本土化就要有一个落脚的地方，所以我就提出来，你要如何以厦门为切入点。如果说我们未来的三通达到一个什么程度，如果能够把京厦这个桥连通，这个是好事，跟澳门，香港那种水上飞船，你想象不到就到了，这个是很好的交通，在台湾的居民我星期五下午过来，星期天就回去，我98年在香港，我夫人在澳门，我就每个星期五过去，星期一早上很快就到香港去上班，这个很便利的东西，如果我们厦门跟台湾这样的话，厦门的发展空间很好，现在集美可以做成两个厦门岛（岛内），比如说，我在你们陈嘉庚公园那个，如果在香港那就是铜锣湾。这个数据来讲，我们需要厦门领导，台湾领导人要来推动这个。
现在集美无论在房地产，经济发展都是不错，但是跟你的潜力相比还差距很大，现在集美核心问题在哪里？我的感觉不知道对不对，人流太少，你没有人流你就没有你的物流，你的资金流，没有你的信息流，没有你的思想，如何来聚集我们集美的人口，你可以通过你的产业发展，你现在内部工业区有很多员工，你怎么想办法把他们留下来，繁衍下来，那他们就是集美这个地方消费的主流力量。第二个来讲，你如何让厦门岛上的居民真正的感觉到集美聚集，其实就是十几。你这个东西来讲，你怎样改变他们这种观念来集美购房，来集美居住。我看了，其实在那个大桥上面的广告，5588％，那不是很好，价格很诱惑人，也在海边，这个东西值得我们很好去思考，如何寻找我们消费者。就集美来讲，最核心。我的一个印象就是，你们早几届的领导人，把集美未来发展的基础奠定了，框架搭好了，怎么把东西填进去就要思考。一定要想办法让消费者真正的进入这个市场。所以集美的房地产市场关键是如何来寻找消费者。由于时间关系我只能简单的讲一点点。
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