[摘要] 三中全会召开在即，房地产扩围信号愈加清晰。若要达到调节收入再分配、优化税制结构，使之成为经济调节杠杆，形成多种正面效应的最终目的，从当前上海、重庆的试点情况来看，增加试点“内容”，与增加试点范围同样迫切。
三中全会召开在即，房地产扩围信号愈加清晰。若要达到调节收入再分配、优化税制结构，使之成为经济调节杠杆，形成多种正面效应的最终目的，从当前上海、重庆的试点情况来看，增加试点“内容”，与增加试点范围同样迫切。
房产税被寄予厚望，尤其是在当前确定仍延续以间接税为主的思路下，进行财税改革的突破口之一就是房产税。
目前，中央财税改革领导小组已经设立，财政部部长楼继伟任组长。该小组已经前往浙江、湖北等地对财税体制改革的有关问题进行调研，并在一定范围内听取各界对于财税体制改革目标与路径的意见。
对于未来财税改革的方向，楼继伟表示，改革会增加直接税比重，但是，以间接税为主的结构不会变。公平、有效、简洁的税制结构才是方向。在此基调下，可以肯定的是，税制改革方向仍将延续间接税为主的思路，并适当扩大财产税、房产税等直接税占比。而最有可能开征的房产税的推进可能在11月的三中全会上得到确认。
“我国的财产税破题完全可以从房产税入手。”中国社科院财经战略研究院院长高培勇指出，无论国内房地产市场形势如何，房产税都到了必须改革的阶段。“房产是透明度较高的财产，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。”
现今的税制改革，不是简单地与经济发展挂钩，而更多地与税收制度的公共政策功能结合起来。在高培勇看来，下一步中国税制改革的方向是“降间接税、增直接税，具体方法是降低流转税”。
中国目前的税收征管机制是建立在对“间接税”征收的基础上，而房产税作为财产税的一种，属于直接税的范畴。“目前税收征管的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的变革。”高培勇表示。
目前直接税主要有所得税和财产税两种，提升直接税的方法就是要开征财产税和提高所得税。其中，遗产税与赠与税可能不会太快上马，房产税是首当其冲的不二选择。
试点思路求变
从2005年提出房产税的前身物业税到现在已有8年时间，8年间经历了空转到2011年试点落地于上海、重庆两地。在具体的征收方法设计上，上海是针对增量征收，而重庆则主要针对别墅和高档住宅征收。从内容上看并不是真正意义上的房产税，名不副实的背后更像是通过内容与实质相分离的做法减缓对房产税民众的心理冲击和可能导致的反弹。
学界普遍认为，探索合适的税制和可行的征税机制的基础试点阶段已经过去，接下来应该增加试点内容了。从高层的表态来看，已有探索将“存量”部分纳入房产税收缴范围的意图。
但是这次两湖(湖南、湖北)试点不同，从公开披露的内容来看，房产税即将进入实战，呈现在世人面前的两湖地区的房产税将最接近房产税的最终形态。今年早些时候，传出两湖地区的试点房产税方案和此前的不同有两点：是对存量房征收，第二是按照评估价征收。这已经和欧美国家的物业税非常接近。国土资源部官方网站在当时确认了这一点，“两湖”房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
出于种种考虑，两湖地区的试点方案并未推行，但已指出下一步试点必然会增加“内容”。从中央近期表态来看，试点范围将如何扩大的思路已基本清晰。试点将以典型城市为主，以小范围的示范性试验为特点；其次，典型的一、二线城市将成为试点对象，进而各个省会城市也有可能率先纳入试点范围。
但仅仅只是扩大试点城市肯定不够，华远地产董事长任志强对此表示：“如果按原有条件去扩大试点，就没有意义。那是扩大城市，不是扩大方法。现在方法都没有找对，凭什么扩大城市？如果试点搞两年都没有成果，就该废了。应该把上海和重庆这两个城市试点之后的优、缺点总结出来，这样，才有扩大的条件。”
从实际的试点效果看，房产税显然还远没有发挥出它应有的作用。从已公开的数据来看，根据上海市财政局公布的数据，2012年上海市地方财政收入为3743亿元，其中房产税24.6亿元，仅占上海总体财政收入的0.65%。要知道，在过去30年当中，美国的房产税在地方政府财政收入中所占的比例是70%以上。与此同时，上海市在2012年土地出让的收入高达875亿元。征收房产税动力明显不足。
重庆市并没有披露2012年的房产税征收情况。2011年，重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%，但相对于重庆市2012年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。
业内人士分析认为，在上海、重庆两地的房产税试点当中，税率低，税基窄直接导致房产税先天不足。总结看来，试点的力度太小，弹性太大，在一定程度上是对既得利益集团的妥协，有人甚至将之称为“挠痒痒”。对行业示范借鉴意义不大，这也成为业界对继续试点扩围的猜测。
征收方向之争
在房产评估技术和房产信息联网的技术手段逐步到位的背景下，房产税要走向实际，征管方式是不得不解决的一个问题。房产税和其他税种不同，征税的对象是千千万万形态各异千差万别的房产，挨家挨户上门征收不仅成本非常高昂，而且可能引发的反弹也非常厉害。
“房产税的个职能就是把闲置的资源动员到市场当中去，提高社会资源的利用效率。”在住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮看来，“长远来说针对存量房征税必然是大势所趋。”
应当明确的是，房产税的征收应该以占有住房资源的多寡为依据，在这一原则下，首先，占有资源少的就应该少交税或免税，因此设定家庭人均免税面积应该成为“必选动作”，否则，房产税的开征便会伤及脱困性和改善型需求，加重中、低收入者的负担；其次，房产税不能简单以住房的存量或增量为征收依据，因为存量或增量，不意味着持有者占有住房资源的多寡，以此为依据来征税，将会造成新的不公。
从收入分配与社会公平的角度分析，房产税作为二次分配手段，试点当中的正式设计上依然值得商榷。原国家土地管理局规划司副司长郑振源分析认为，目前房产税针对增量房征收，主要是因为好操作，交易的时候就可以把税收了，有利于减少改革阻力，推进工作进展。但是如果长期回避存量，起不到增加地税的作用，地方政府会因此动力不足，且会造成既得利益固化，无法真正发挥房产税的真正作用。
众所周知，由于土地供应存在刚性制约，房价走高实际上是一种资源配置的不平衡，是对中、低收入人群居住需求的挤出。在调控博弈进入新阶段后，必须在盘活存量上做文章，才能从根本上解决住房资源配置不平衡的问题，才能在有限的土地上实现对居住需求限度的覆盖。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
