[摘要] 三中全会召开在即，房地产扩围信号愈加清晰。若要达到调节收入再分配、优化税制结构，使之成为经济调节杠杆，形成多种正面效应的最终目的，从当前上海、重庆的试点情况来看，增加试点“内容”，与增加试点范围同样迫切。
三中全会召开在即，房地产扩围信号愈加清晰。若要达到调节收入再分配、优化税制结构，使之成为经济调节杠杆，形成多种正面效应的最终目的，从当前上海、重庆的试点情况来看，增加试点“内容”，与增加试点范围同样迫切。
房产税被寄予厚望，尤其是在当前确定仍延续以间接税为主的思路下，进行财税改革的突破口之一就是房产税。
目前，中央财税改革领导小组已经设立，财政部部长楼继伟任组长。该小组已经前往浙江、湖北等地对财税体制改革的有关问题进行调研，并在一定范围内听取各界对于财税体制改革目标与路径的意见。
对于未来财税改革的方向，楼继伟表示，改革会增加直接税比重，但是，以间接税为主的结构不会变。公平、有效、简洁的税制结构才是方向。在此基调下，可以肯定的是，税制改革方向仍将延续间接税为主的思路，并适当扩大财产税、房产税等直接税占比。而最有可能开征的房产税的推进可能在11月的三中全会上得到确认。
“我国的财产税破题完全可以从房产税入手。”中国社科院财经战略研究院院长高培勇指出，无论国内房地产市场形势如何，房产税都到了必须改革的阶段。“房产是透明度较高的财产，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。”
现今的税制改革，不是简单地与经济发展挂钩，而更多地与税收制度的公共政策功能结合起来。在高培勇看来，下一步中国税制改革的方向是“降间接税、增直接税，具体方法是降低流转税”。
中国目前的税收征管机制是建立在对“间接税”征收的基础上，而房产税作为财产税的一种，属于直接税的范畴。“目前税收征管的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的变革。”高培勇表示。
目前直接税主要有所得税和财产税两种，提升直接税的方法就是要开征财产税和提高所得税。其中，遗产税与赠与税可能不会太快上马，房产税是首当其冲的不二选择。
试点思路求变
从2005年提出房产税的前身物业税到现在已有8年时间，8年间经历了空转到2011年试点落地于上海、重庆两地。在具体的征收方法设计上，上海是针对增量征收，而重庆则主要针对别墅和高档住宅征收。从内容上看并不是真正意义上的房产税，名不副实的背后更像是通过内容与实质相分离的做法减缓对房产税民众的心理冲击和可能导致的反弹。
学界普遍认为，探索合适的税制和可行的征税机制的基础试点阶段已经过去，接下来应该增加试点内容了。从高层的表态来看，已有探索将“存量”部分纳入房产税收缴范围的意图。
但是这次两湖(湖南、湖北)试点不同，从公开披露的内容来看，房产税即将进入实战，呈现在世人面前的两湖地区的房产税将最接近房产税的最终形态。今年早些时候，传出两湖地区的试点房产税方案和此前的不同有两点：是对存量房征收，第二是按照评估价征收。这已经和欧美国家的物业税非常接近。国土资源部官方网站在当时确认了这一点，“两湖”房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
出于种种考虑，两湖地区的试点方案并未推行，但已指出下一步试点必然会增加“内容”。从中央近期表态来看，试点范围将如何扩大的思路已基本清晰。试点将以典型城市为主，以小范围的示范性试验为特点；其次，典型的一、二线城市将成为试点对象，进而各个省会城市也有可能率先纳入试点范围。
但仅仅只是扩大试点城市肯定不够，华远地产董事长任志强对此表示：“如果按原有条件去扩大试点，就没有意义。那是扩大城市，不是扩大方法。现在方法都没有找对，凭什么扩大城市？如果试点搞两年都没有成果，就该废了。应该把上海和重庆这两个城市试点之后的优、缺点总结出来，这样，才有扩大的条件。”
从实际的试点效果看，房产税显然还远没有发挥出它应有的作用。从已公开的数据来看，根据上海市财政局公布的数据，2012年上海市地方财政收入为3743亿元，其中房产税24.6亿元，仅占上海总体财政收入的0.65%。要知道，在过去30年当中，美国的房产税在地方政府财政收入中所占的比例是70%以上。与此同时，上海市在2012年土地出让的收入高达875亿元。征收房产税动力明显不足。
重庆市并没有披露2012年的房产税征收情况。2011年，重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%，但相对于重庆市2012年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。
业内人士分析认为，在上海、重庆两地的房产税试点当中，税率低，税基窄直接导致房产税先天不足。总结看来，试点的力度太小，弹性太大，在一定程度上是对既得利益集团的妥协，有人甚至将之称为“挠痒痒”。对行业示范借鉴意义不大，这也成为业界对继续试点扩围的猜测。
征收方向之争
在房产评估技术和房产信息联网的技术手段逐步到位的背景下，房产税要走向实际，征管方式是不得不解决的一个问题。房产税和其他税种不同，征税的对象是千千万万形态各异千差万别的房产，挨家挨户上门征收不仅成本非常高昂，而且可能引发的反弹也非常厉害。
“房产税的个职能就是把闲置的资源动员到市场当中去，提高社会资源的利用效率。”在住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮看来，“长远来说针对存量房征税必然是大势所趋。”
应当明确的是，房产税的征收应该以占有住房资源的多寡为依据，在这一原则下，首先，占有资源少的就应该少交税或免税，因此设定家庭人均免税面积应该成为“必选动作”，否则，房产税的开征便会伤及脱困性和改善型需求，加重中、低收入者的负担；其次，房产税不能简单以住房的存量或增量为征收依据，因为存量或增量，不意味着持有者占有住房资源的多寡，以此为依据来征税，将会造成新的不公。
从收入分配与社会公平的角度分析，房产税作为二次分配手段，试点当中的正式设计上依然值得商榷。原国家土地管理局规划司副司长郑振源分析认为，目前房产税针对增量房征收，主要是因为好操作，交易的时候就可以把税收了，有利于减少改革阻力，推进工作进展。但是如果长期回避存量，起不到增加地税的作用，地方政府会因此动力不足，且会造成既得利益固化，无法真正发挥房产税的真正作用。
众所周知，由于土地供应存在刚性制约，房价走高实际上是一种资源配置的不平衡，是对中、低收入人群居住需求的挤出。在调控博弈进入新阶段后，必须在盘活存量上做文章，才能从根本上解决住房资源配置不平衡的问题，才能在有限的土地上实现对居住需求限度的覆盖。
具体到房地产税如何征收，郑振源认为，除了做好调查登记等基础工作，做好财、税、地、房改革的顶层设计外，还须中央下决心强力推动。他还建议同时启动集体土地入市和提高征地补偿费，按市价补偿，减少地方政府出让金，来倒逼地方政府进行税改。
陈淮建议，房产税的设置应该在税率设计上兼顾体现鼓励性，保护性，抑制性和惩罚性。比如，对节能省地，在合理必要范围内的资产一定得实行鼓励性和保护性的税率，不征或者只是象征性的征税；对过度占有资源的资产则一定要实行抑制性税率；而对奢侈性住房则需要采取惩罚性税率。政府决不应该为了多收税而鼓励人们无节制地购买大房子和好房子。这是一个在所有国家都通行的原则。
征税用途规划不容回避
关于征税的艺术，18世纪的一位法国财政大臣曾将其形象喻为“拔鹅毛”，境界应该是拔到的鹅毛，听到的鹅叫。如果以此标准来看待我国的房产税，可谓是一根鹅毛尚未拔到，却已经听到遍地鹅叫。
据财政部财政科学研究所所长贾康介绍，以房产保有环节征税，是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。实质上是希望形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。
税收的功能主要在于筹集收入和调节分配，对于老百姓而言，税收的善恶之分在于其在这两种功能之间的倾向如何。如果房产税只讨论为何收、如何收，而不去明确税收用途，显然会造成民众较大的抵触情绪，也会带来较高的征税成本。
在贫富分化的背景下，一些富有阶层拥有过多的房产，不仅参与制造了房地产泡沫，也在客观上占用了社会的房产和土地资源，理应缴纳合理的财产税。如果房产税的重点针对这一部分人群，既可以提高政府的财政收入，又可以挤压房地产泡沫，还可以起到调节分配的作用，房产税将不再会有“恶税”之名，还有可能迎来更多人的拥护。
对于政府而言，房产税的征税要师出有名，对于纳税人而言，能够积极主动缴纳房产税则必须税有所值。从国外经验看，征收房产税后，除了部分补充地方政府的财政收入，很大程度上为返还至社区提供公共设施建设和公共服务。征税的主要目的之一就是为纳税人提供更优质的公共产品，这原本是税收的基本常识。
从我国的税收使用途径来看，税收的更多用途还是用于投资拉动经济，而不是覆盖社会保障领域。用于医疗、教育、社保就业等民生的支出占比通常不到财政收入的20%，而在很多发达国家，这一比例至少在50%以上。
遗憾的是，房产税作为新增税收根本就没有清晰的预算设计，也没有清晰的支出明细。如果财税改革的突破口是房产税，那么征税思路与国际接轨到了提上日程的时候了。
房产税应唤醒政府的公共服务意识
在陈淮看来，征收房产税决不是为了给地方政府还债。“我们讨论房产税也不是为了给地方政府研制灵丹妙药。因为无论是严重的债务危机，还是日益枯竭的土地收入，都不是单单一个房产税就能够立竿见影的。”
如果说前期的试点，对开征房产税已基本探索出一个适应我国国情的包括征税对象、税率标准、税基设定、免税范围等在内的房产税税制和较为科学可行的征收机制。接下来的试点除了增加内容，更重要的是要唤醒政府的公共服务意识。
“房产税应该把地方政府带入这样一个良性循环——政府把税收来，用于继续改善城市基础设施建设和老百姓的居住环境，提供更好的社会保障，这样一来城市的配套设施更加完善，城市居民的生活质量提高，这些事情做好以后，当地的房价自然会上升，这样地方政府也就可以从中收取更多的房产税，在城市各项建设上也就更为从容。地方政府在这样一个优质循环中，自然乐于不断改善城市的环境和基础设施，提高城市的竞争力。”陈淮认为。
在这一点上，国内民间智库安邦咨询的首席研究员陈功与陈淮不谋而合。在陈功看来，后土地经济时代，与其排除万难征收房产税，不如征收物业费，从城市运营的大框架转向社区管理的精细化。前提是政府要提供更多的公共服务以及更为优质的监督管理，继而获得社区管理产生的效益。因为居民个人是不可能有能力去改善周围居住环境的，所以这样的物业费更容易为社会所理解和接受。我国很多税费征收之所以遭到民众抱怨，主要是因为政府没有提供相应的公共服务或者提供的服务不明确。
具体到操作层面，陈功认为可以采取地方政府与物业管理公司合作的方式，将物业公司纳入到社区管理的架构当中，由街道办事处或是区乡镇政府直管。而政府对物业管理公司做资质审批，提供担保，将社区管理又纳入城市规划当中。加收的部分费用归政府，同时物业管理公司原有利润的一部分也要归政府，因为政府参与了更多公共服务的部分，当然具体如何分成要看当地的具体情况，在此不展开讨论。
陈功曾对物业费收入做过粗略估算，以北京1268平方公里的建成区，上海1563平方公里的建成区，广州700平方公里的建成区粗略计算，物业费仅仅是平均每月每平方米提高3块钱，上海市政府的财政就可以收入561亿元，北京市的财政收入456亿元。也就是说，仅仅是在这些社区管理基础上提高的部分，几乎就相当于2012年的土地出让金收入了。
安邦咨询高级研究员唐黎明博士告诉本刊记者，我国现在的房价模式与环境是否改善公共服务是否提高并没有关系。在这种情况下，无论是物业公司还是地方政府，都缺乏改善服务的动力。但是应该清醒地看到，这种情况一定是短期的不可持续的。
只有不断提高政府的公共服务能力，提供更加细致入微的服务，才能提升城市的整体竞争力。而谁先唤醒服务意识，谁先提高服务质量，谁就能率先从中获益。
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