随着近段时间国家政策的频繁出台，在调控的打压之下，这种尴尬的局面有所缓解，而 9月27日的房贷新政…

门营销、策划、中介代理业"成也房价，败也房价"？房子好卖，真的不需要营销、策划、代理吗？搜房网诚邀开发商、中介代理、营销策划机构等一同一起探讨房子好卖后的下一步如何走？

大话地产：房子好卖 厦门策划代理商路在何方？

2006年开始，"供不应求"成为厦门房地产市场难以抹去的阴影，市场上经常出现："开盘告罄"、"抢房"、"惜售"的现象，甚至有有些楼盘连广告也不用做，代理也不用请，连售楼处都没设的状况下就被一抢而空，厦门楼市火爆程度可见一斑，毫无疑问，厦门已经进入"涨时代"。

高房价之下，必然会带来一系列社会生态变化，比如对人才有驱赶作用、破坏城市的创新能力等。就房地产行业链上的服务业，如营销、策划、代理、广告则是备受煎熬，发展商房子卖得好，他们压力将会越来越大，比稿、比方案等诸多PK让他们备受折磨，甚至有人判断"营销已死"，也有人判断当前的房地产只有销售没有营销。与此同时，早有先知先觉的房地产策划、代理、广告机构纷纷走出厦门，寻找机遇。

美国市场营销协会对营销的定义是：营销是计划和执行关于商品、服务和创意的构想、定价、促销和分销，以创造符合个人和组织目标的交换的一种过程。营销大师菲利普·科特勒所说的"世界上最短的营销定义"--比竞争对手更加有利润地满足顾客的需要。这条定义虽然短，但却包括了市场营销的所有内容。而作为厦门房地产市场而言，产品的"供不应求"，让人无从谈竞争，营销也变得可强可弱。

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【时间】2007年8月29日

【地点】搜房直播室

【嘉宾】城市年轮策划代理公司策划事业部副总经理 孙奕菲

        立丹行策划专案 李福龙

本次论坛精彩观点：

·厦门房地产即使有泡沫，也是理性的、健康的泡沫。

·策划代理行业一直处于重新洗牌的状态

·品牌带来的商业利润远远大于眼前利益

·开发商对营销提升到一个前所未有高度

·未来的策划将不在仅仅是卖房子而是卖一种生活方式

·房价是由需求决定的，是由消费者决定的

·策划代理商已经从被动地接受（销售）到主动的营销。

·地产行业没有营销大师，只有团队协作

·天价房的存在也是要尊重市场，否则就是子虚乌有

·央行加息，银根紧缩，对开发商影响变大

·厦门异地营销越来越被重视，网络媒体逐步看好。

搜房网现场直播

主持人 李耀权：我们今天的话题可能之前大家也都看到了，今天列的话题可能会让网友比较喜欢--厦门房地产到底有没有泡沫？第二、三个问题是涉及到营销方面的。

现在我们开始第一个话题吧，厦门房价现在一直在往上涨，到底有没有泡沫存在？

孙奕菲：我是从江北到江南，很多城市的房地产市场都接触过。相比而言，厦门的房地产市场泡沫很少，甚至可以说没有泡沫。

从厦门的特区特性来看，厦门房地产现在还是比较健康的。

可以说，即使有泡沫，也是理性的、健康的泡沫。

立丹行策划专案 李福龙

李福龙：我的意见还是跟孙总比较一致。我们站在第一线的现场来看，厦门的房价泡沫有，从数据来看，比如现在厦门人均的工资水平来看，说没有泡沫是说不过去的。

但泡沫有淡化的空间。

我从小在厦门长大，厦门的基础建设是非常好的。厦门支撑房价的支撑点在哪？厦门一些得天独厚的资源优势是在那的。另外，市政府的规划，包括大桥、隧道的建设，外围的交通很便利。岛内我们的成功大道、BRT及一些高架桥起来，对整个城市的支持是很有利的。

如果说有泡沫的话，也在市政府的努力下在把泡沫挤尽。

李耀权：也就是说，即使有泡沫，也是在淡化？

孙奕菲：房地产行业的支撑，最主要的是厦门独特的地理位置，决定了资源是稀缺的，满足不了消费者的需求。厦门的房地产是有需求支撑的，还有上升空间。

李耀权：可能网友比较敏感，他们认为厦门房价已经超出了他的薪资水平和心理价位，他们会觉得泡沫就在。

城市年轮 孙奕菲

孙奕菲：国家统计局局长讲过，泡沫是有不良消费，但厦门市场的消费是良性的。当然，消费者会觉得房价越低越好。但市场还是要自然良性地去走，还是比较合理的。

理性消费是消费者的问题。但厦门市场已经开始逐渐地以厦门以外的购房者占据主流，可见厦门资源已经在全国占住地位，已经被全国消费者所认同。

李福龙：网友有这样的意见可能是定位没有定位好。厦门其实已经不单单是一个厦门岛，已经是要发展成一个海湾型城市。

借鉴国外一些专家的看法来说，一定是在市中心，总价高，较小。普遍承载的是一种快节奏。厦门岛内三面环岛，岛内可能会成为一个富人区，岛外成为生活区，也是比较合理。

李耀权：现在我们讲第二个问题。岛内房价高，开发商可能会开始控制成本。与房地产相关的五十多个产业链可能会受到影响，特别是我们这些房地产策划代理公司？

孙奕菲：代理公司竞争也好，调整也好，我觉得这个压力是一个很好的推动力，让这些企业无论是从自身还是从产业推广，都是一个很好的促进。能够让代理公司更清醒地认识自己，提升自己魅力，是一个最好的时机。

李耀权：可能就是让代理商更好地定位好自己的位置？

孙奕菲：对，也是一种重新洗牌。

李福龙：高房价对房地产业链的冲击？我觉得只带来好，不带来坏。因为要追求更高的利润就要把产品做好，当然也包括代理公司的环节，这样我们能让自己的专业团队建立得更好一些。

开发商从各方面提高自己的产品，购房者得到的是更多。

李耀权：房价那么高，开发商会不会低估代理公司的作用？或是自己组成自己的策划代理团队？是不是对策划代理公司也是一种刺激？

孙奕菲：在利益驱使下，开发商要么降低成本，要么提高对代理公司的要求。

在现在这种市场下，明智的开发商要选择第二条路。这就是对代理公司有更高的要求，代理形式要多样化，要看到市场的空白点。销售跟营销的概念提得非常好，要代理商带领开发商走到一个整合式的营销模式。另外就是成本跟收益的问题。我并不觉得市场好了就是成本降低了。房地产要效益最大化的话，我觉得提高成本是一个很好的做法。因为房地产是一种固定资产，只有时间维持得更久，期限才会更长。开发商也在研究这点，所以普遍在提高产品投入，来提高价值。

李耀权：到时不是在卖房子而是卖一种生活方式。

李福龙：其实生活方式怎么讲。政府在建廉租房、保障房就是为了保障大家都有房住，另一部分而言，对另一部分人，他们要选择更好的产品。这些都是因人而异的。

孙奕飞：其实现在有几个项目我觉得应该说一下，具体就不点名了。像集美有个开发商房子很好卖，但他基于为消费者考虑，他就把整个窗和玻璃都用了最好的防辐射产品。其实他原本不愁卖，不用做，但这个开发商已经考虑到更远。

另外，还有一个开发商，看到小区的井盖跟路面不平。他从长远来看，把整个井盖全整平。

我觉得开发商已经把投入成本结合到对长久性的保持里。在成本方面，或许三五年看不到，但长远来看是很值的。这应该是开发商的一个进步。

李耀权：有些开发商可能看到这个行业很好挣，可能就为了卖出房子，他们就是想在最短的时间内获利，所以他们很容易就忽略代理商的作用。这样的话代理商怎么沟通？

孙奕菲：这样的开发商其实在全国不在少数，他们想短期收回成本。我们在沟通的时候，不管是从职业道德还是社会道德，都要以消费者为出发点考虑。

现在很多人误解，我们是市场高房价的推动者。但他们没有看到是我们给开发商带领到以消费者为出发点的这条路。

李福龙：其实我们是在为消费者争取更多的利益。

孙奕菲：其实价格是由需求决定的，既不是政府，也不是开发商、也不是代理商，其实是由消费者自己决定的。

营销其实是推动作用，是有双方面推动。

李福龙：现在的房价对很多人来讲是高房价。其实几年前的几千块钱，那个时候来讲也是高房价。像孙总一直在说的，市场有这个需求。其实我觉得之前的统计数据并不完整，异地购房者一半以上其实还要多，还是比较保守的。因为有的二次置业，他们的户口已经变成厦门的了。

李耀权：之前一直是政府政策在引导，现在政府可能更多地在于关注人人有房住的问题。现在这种形式下，会有更多的人要挤进代理商来？代理商又如何去考虑自身的定位呢？

李福龙：其实很多公司都自己组织了自己的市场研究和市场调研小组，把报告体现给开发商，所有的流程这么来走，其实是对代理公司有更高的要求。厦门包括城市年轮、豪斯、立丹行等都有自己的研究部门，都是比较专业的。

孙奕菲：房地产代理商算是一个比较新兴的行业了，任何新兴行业都要有一个洗牌的过程。我是建议将来能有个准入证，能够有一个合理的竞争空间，让不具备条件的逐渐被淘汰掉。对代理商来讲，也要逐渐地培养自己的责任意识。对开发商的服务责任等。

李耀权：这么说，是不是代理公司的价值一直在被钳制？房地产是否只有销售没有营销？

李福龙：其实并不尽然。以前是开发商没有这个意识。营销我们从一开始就有这个思路。开发商看到在销售的后阶段会有各种各样的问题，但这种问题在用地规划的时候其实就可以避免掉。所以现在开发商对这方面越来越重视。

现在，开发商如何跟我们这些营销代理公司紧密地串联起来才是最重要的。

孙奕菲：我们已经慢慢地从被动地接受到主动的营销。

主动的营销包括前期土地评估到后期的销售。我们公司应该是厦门最早提出了全程的概念。我们代理商已经能把自己的身份转化成专业化地去影响开发商的角色。现在我们已经是一种专业的系统。

李耀权：这样会不会给购房者一个误导？让购房者以为代理商是房价的推动者？

李福龙：其实购房者很清楚房价的走高是什么原因，他们面对的还是开发商而不是代理商。

孙奕菲：其实房价构成是好几个方面的。现在又多了后期的服务。代理商只是把产品的卖点更清楚地摆在消费者面前。消费者已经能比较清醒地去面对代理商。

李福龙：刚才说的准备捞一把的开发商其实不是我们能左右的，应该让市场去决定。

不管现在厦门的开发商承认与否，从万科进厦门，开发商已经不敢再打瞌睡了。我们代理公司在服务万科的过程中，已经在由单纯地服务本地而在走向更远。其实物业更精准地来说应该是一种售后服务。总体说来，市场给购房者的利益会更多。

李耀权：举例来看，比如你们的禹洲世贸国际卖到一个价格，这个地段其他盘价格就会更高。是不是这也是一个推动？

李福龙：其实火车站的商圈本来比较空白，我们在那可以说是一个标杆，不仅是价格上的。但价格是很多方面决定的，地段阿、产品都是因素。禹洲为了对产品精益求精，就会提出更高的要求。万科对禹洲有影响，推动着禹洲往前走。

李耀权：你们在营销方面会不会跟开发商唱反调？

孙奕菲：这是肯定的。其实这应该是对我们专业的一种坚持。

李福龙：这不是唱反调吧，这只能说是我们的一种建议和支持。我们会建议开发商去做什么，去打造品牌。你只要把质量把控好的话，不会出现太大的问题。

李耀权：开发商自己去做营销，可能不会像代理公司这么细致，会不会有资源的浪费？

李福龙：这些并不尽然。你并不能排除一些空降兵过去。这些在与开发商想不想做这样的品牌企业。我们得不断地跟开发商磨合，才能保证更好地营销产品。

孙奕菲：其实代理公司是从不同的角度去看市场和产品。开发商一般都比较主观，代理商能从不同的视角来看，又能了解开发商的利益需求。其实代理商已经逐渐地在把开发商引向走到高品质的一条路。

厦门的房地产在全国评价并不是很高。但代理商能让开发商更清醒地认识到品牌效应。可以说代理商已经把开发商的紧迫感挖掘出来了，这应该说是一个进步，这是品牌效应的结果。所以代理商能够从更高的角度看市场，引导开发商。

李福龙：我们代理商会做一些角色的转换。

孙奕菲：由于代理商的引导，开发商已经逐渐地在走向正途。

李福龙：品牌如果不去维护，不去做，它就会消失掉。

李耀权：现在的营销策划已经是一个很系统的工程了？

孙奕菲：是一个很系统的行业。但同时，这个行业也是是一个比较新兴的行业，人力资源对整体资源来讲都是比较稀缺的。

李耀权：深圳出现了"人才留不住"的状况，厦门如何？

孙奕菲：厦门人才短缺是刻不容缓的。

李福龙：这个问题是很现实的。人才要待在一个企业，无外乎是薪资待遇和发展空间，如果这两者没有很好地兼备，一样都留不住人。

我从很现实的方面来讲，人对一个目标的执著是很重要的。如果没有目标，就容易原地不动、停滞不全。刚才我说了，代理公司门槛很低，有一段时间可以支持。我们立丹行倒是很少有空降兵，很多是出去了，又回来。要留住人才，可能还是要代理公司从自身的规划去入手。

李耀权：这样会不会造成地产行业没有营销大师？

孙奕菲：其实我认为，这个行业并不是由大师来支撑，而是有一个团体整体的水平。从整体来讲，厦门的整体策划水平确实偏低，也希望厦门的策划代理公司能够走出去，能够有更高更好的学习空间。

压力跟竞争也让代理公司开始找自己的立基点，让他们更进一步要求自己。市场也需要全新性。

李耀权：网友也提到一个问题，就跟孙总刚才说的大浪淘沙，代理商跟开发商如何做一个选择？

孙奕菲：现在开发商已经走向了更好的一个趋势，就是不是更多地去看费用，而是看实力。开发商现在更看重的是综合实力。

你给品牌能够提高的美誉度和知名度，还有一个是综合品质的提升。目前市场已经决定了不合格的开发商已经不是代理商来淘汰，而是市场来淘汰。所以现在的开发商已经是实力比较强的了。

李耀权：定价是由开发商和代理商来决定的。这点是怎么看？

李福龙：我们并不是一味地要把价格定高，毕竟要给开发商一定的利润空间。

孙奕菲：其实定价是有很多方面来决定的，我们是综合评价的，是比较科学的。并不是由几个人来决定的。

李福龙：套用政府说的，有什么需求就有什么样的价格。

孙奕菲：其实我一直觉得包括开发商和代理商，都挺煞费苦心的。用综合评价标准来说，我们一定是要根据科学的有理有据的标准来制定的。

李耀权：可以说，开发商定的即使是天价，也是遵循市场规律的？

李福龙：其实如果你要觉得定价不合理，你可以不选择。大家更要注重的是这个价值能给大家带来的是什么？

李耀权：央行加息，温水煮青蛙。政府一直在努力实现人人有房住，客群也越来越清楚的，那么是不是我们要时刻关注政策这块？

孙奕菲：我们最近一直很关注银根紧缩的问题。目前来讲，政府的出发点是好的，希望房地产市场过热的现象能够缓解。但需求觉得市场，并不是单纯地由开发商决定的。现在银根紧缩应该能看出国家队房产调控的决心，也确实会影响整个市场的热度。从现在来讲，我们也在分析。

李福龙：但政府如果单纯只是靠调控，也不是对市场有完全的影响。我个人觉得银根紧缩影响的是正在按揭的这部分。

孙奕菲：不是的，真正的是在房产开发这方面的紧缩，这块才是对房地产最大的影响。现在贷款门槛高，开发比较难。从中国整体的消费贷款来讲，它是一个非常大的比例，目前来讲，我降低一个点，影响是很大的。还有一块，是受美国次级贷影响。所谓次级贷就是不良贷款。中国由于对房地产市场过份乐观，也有不良贷款存在。所以银根紧缩这块，我们都会觉得起到一定作用。

李福龙：我一直在表述的是对厦门的市场还是影响不大的。我们只能静观国家的执行力了。

孙奕菲：金融界已经非常不乐观了，但房地产界还是非常乐观，因为还没有看到效果。李耀权：其实就是对买房人的要求越来越高了？也就让购房者越来越理性了？

孙奕菲：对。代理商一方面是在影响开发商品质造房，另一方面是在引导消费者理性购房。

李福龙：这样的观点大家都是比较赞同的。

李耀权：现在我们搜房在做一个NREE网上房展，大家对这个网络营销有什么想法？

孙奕菲：网络是一个非常非常好的手段，因为网络是一种趋势，现在消费者已经越来越依赖网络。而网络信息的发达又让消费者足不出户就可以得到所有的信息。所以网络营销将来肯定是一种趋势。

比如在国外，很多营销已经以网络在做引导。虽然中国处于刚起步，但肯定是势不可挡。在厦门，异地营销已经越来越被重视，所以我非常看好网络媒体。（鼓掌）

现在户外阿、电视媒体已经在逐渐的缩小，网络的覆盖面太广了，太宽了，像我们在外地的几个楼盘还未开盘，前期的宣传更多地依靠网络。

李福龙：我们一直有在参与这种网络营销。针对到一个特定的项目去，我们就要看怎样去执行。有的项目适合有的项目并不适合。网络的好处在于它的互动性比较强，信息的包容大。我认为每个媒体都有自己的优劣势，所以在不同的时期会选择不同媒体。我们现在希望搜房年轻的网友能够通过网络多多了解我们的世贸国际。

孙奕菲：网络最大的优势就在于它的传播性和互动性，我们一定要扬长避短。其实网络的互动性我们并不是做得很好，希望能办得更好，让更多人参与进来。

李福龙：其实网络比短信早，但发展没有短信快。需要进一步引导。

李耀权：好，谢谢两位，那我们今天的大话地产就到此结束，感谢两位精彩的发言。谢谢搜房网友的关注。

本期大话地方分了四个话题，深入探讨厦门中小户型方方面面的问题以及如何来看待这些问题，并能对即将购房者起到帮助，能够在未来的房产开发中有所启发，仔细阅读，一定会有收获。

全球最大的华人房地产门户搜房网联合权威别墅媒体大中华别墅网借"第四届中国别墅节"的契机，组织本次题为"中国各地别墅发展之路"的大话地产，邀请华东、华北、华南、华中、西南的业内思想者通过网络联动共聚一堂，一同谋划中国别墅市场的未来趋势。

中国（闽南）别墅市场发展趋势研讨会

别墅是居住皇冠上的明珠。无论是自然山水别墅，高尔夫景观别墅还是城市别墅，最讲究建筑与景观的统一，人与建筑的和谐。在中国人居环境的发展里程中，别墅对房地产的发展起着先锋作用。

为此，全球最大的华人房地产门户搜房网联合权威别墅媒体大中华别墅网借"第四届中国别墅节"的契机，组织本次题为"中国各地别墅发展之路"的大话地产，邀请华东、华北、华南、华中、西南的业内思想者通过网络联动共聚一堂，一同谋划中国别墅市场的未来趋势。

一面是宏观调控下的别墅用地紧缺，一面却是日益增长的客户群体需求，在这个大环境下，凭借得天独厚的自然环境和深厚的人文基础，厦漳泉三地的别墅项目又该以怎么样的面貌去迎接八方来客，每个地方的别墅是不是有它自己独特的标准和特色；又将如何探索别墅营销推广的新形式，产品类型又该如何推陈出新。搜房网针对此话题特邀多位有着丰富别墅开发经验的房地产商、政府领导、代理商以及媒体记者作客“大话地产”，为广大消费者提供更多的别墅认知。进入搜房直播间>>

嘉宾签到簿

【时间】
      2007年5月31日下午15：00-17：30

【地点】
      厦门Bingo城际商务中心纽约厅

【主办】
      中国别墅指数系统 厦门搜房网 大中华别墅网

【协办】
      海峡导报 福建经济频道《闽南房地产报道》

【支持】
      厦门房地产业协会

【论坛参与嘉宾与企业代表】
    厦门房地产业协会副秘书长 陈守正
    汇丰（泉州）发展有限公司董事长 蔡子宜
    汇丰（泉州）发展有限公司总经理 李仁明
    佳瑞房地产董事长 李向东
    厦门泛华集团副总 郑清标
    厦门泛华集团营销总监 邓绪杰
    厦门旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠
    厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅
    厦门东方高尔夫房地产销售经理 赵峰
    厦门国源房地产开发有限公司市场营销部 赵立泉 钟惠玲
    厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓
    厦门翼丰行房地产营销有限公司企划总监 蔡金
    新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓
    厦门同致行常务副总经理 林道南

本次论坛精彩观点：

别墅本身是种艺术 设计要有个性

第一居所和第二居所在不同时间段应该是不同的

别墅须尊重市场

以下为本次论坛的内容精华：

【主持人 王晓鹏】这次活动由海峡导报、福建经济频道《闽南房地产报道》、厦门搜房网联合主办。首先

主持人邱韶华

我们请出本次活动的媒体主持人，海峡导报的邱韶华。这次活动将由我和她共同主持。

【主持人 邱韶华】 现在我介绍一下参加本次活动的各位嘉宾。他们是厦门房地产业协会副秘书长陈守正、汇丰（泉州）发展有限公司董事长蔡子宜、汇丰（泉州）发展有限公司总经理李仁明、佳瑞房地产董事长李向东、厦门泛华集团副总郑清标、厦门泛华集团营销总监邓绪杰、厦门旺荣房地产开发有限公司总经理王世忠、厦门航空房地产开发有限公司总经理李明毅、厦门东方高尔夫房地产销售经理赵峰、厦门国源房地产开发有限公司市场营销部赵立泉、钟惠玲、厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理吴明晓、厦门翼丰行房地产营销有限公司企划总监蔡金、新景祥房地产策划代理有限公司副总经理汪泓、厦门同致行常务副总经理林道南。

还有几位嘉宾正在路上。

欢迎大家的光临，首先有请各位嘉宾介绍一下各自的产品。 

大学湾三期严格意义上来讲是类别墅

【厦门旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠】我们开发的是大学湾三期，严格意义上来讲，它不叫墅，而是类别墅。项目邀请了知名的规划设计单位，把我们的产品打造成地道的西班牙风格产品，它是别墅产品与独栋类别墅的结合，它的营销理念将会比较先进，更多体现对人的更高层次的尊重与关爱。预期在明年进入市场销售。我们的项目一共要推出100多套，20几栋。

发现之旅是一个综合性生态项目

泛华集团副总 郑清标

【厦门泛华集团副总 郑清标】天下的父母都能对上号，儿女对上号如何孝敬父母。今天下午我主要是过来学习的。我们的主营不是别墅，我们项目的特点是，第一是生态住宅，第一期有50万平米，大部分是郊外用来休闲度假。我们也做低密度住宅。这是第一点。

第二，是生态旅游，主要是大自然的溪流、湿地、果园，我们有上万亩的载体来做一个生态专家定位的可游、可乐、可住的生态旅游区，四季有果有花，这样的一个旅游产品。

第三，是一个生态农业。我们的定位叫做田园后房。就是把无公害的果、菜、花、鱼，这些人们非常迫切需要的产品，在大自然里，在田园里，能够让人们任意的采集。这就是我们所畅想的生态农业。

第四，生态文化，这里有中国的生态思想，生态体系，还有我们的传统文化，传承了佛教文化，也叫做汉蒙文化，以及五千年的书写文化，近到毛泽东远到甲骨文。做成一个生态文化，这样一个综合性的发现之旅这样一个生态的产品。我们是在卖生活方式，打造未来后厦门后城市生活的产品。

今天这个机会，我们就是来学习大家的先进开发理念的。也在此把我们发现之旅的一些做法，一些理念，在这里跟大家一起分享。

佳瑞房地产董事长 李向东

佳馨美墅预计在9月份推出

【佳瑞房地产董事长 李向东】我们的项目叫做佳馨美墅，地点在城市市中心，SM片区，我们的项目特点是市中心的类别墅项目，TOWNHOUSE社区。它是市中心的一个叠加户型，预计九月份正式开盘，我们的样板房想做出特色。

【主持人 邱韶华】那它大概什么时候推出？

【佳瑞房地产董事长 李向东】大概九月份推出。项目的优势在于，它位于市中心，可以满足第一居所的需要，生活上十分便利，它不仅设施齐全，而且可以享受田园风格风光。设计上采用德式建筑风格，简洁、现代。共119席。力求做的精致。

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】那么价格呢？

【佳瑞房地产董事长 李向东】目前还在定价阶段，我们最注重的还是品质，但定价还是会适合市场需求。

厦门东方高尔夫房地产销售经理 赵峰

东方高尔夫南三区大概7、8月开盘

【厦门东方高尔夫房地产销售经理 赵峰】我们主要开发销售的别墅已经过半，下一步主要推出的是东方高尔夫的配套公寓项目。南一、二区已经建成并大部分交付。南三区大概在7、8月份开盘。从目前来说，我也希望我们的产品能够有一个更大的提高，不仅反映在价格上，更是在品质上。

厦门国源房地产开发有限公司市场营销部 赵立泉

国际山庄是较早的别墅项目

【厦门国源房地产开发有限公司市场营销部 赵立泉】国际山庄是较早的别墅项目，06年上半年已经全部卖完。有连排、叠加、双拼、独栋、小高层等各种类型的产品系列。它位于金尚路南侧，相对于生活中心有点距离，但又不会太远，是都市山林别墅。在景观设计上，虎头山地下水资源丰富，因此我们根据这些自然生态做了一些水系。吸引了很多在厦门创业的外地公司、企业。

我们今天是抱着跟大家学习的态度来的，希望能有所借鉴。

丽水云天项目准备了近三年

翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】我们目前代理的项目，是在同安汀溪水库旁边的丽水云天。距厦门市区仅40分钟车程，总占地800亩，享有汀溪水库、森林、温泉、山地等丰富的自然资源。项目跟发现之旅有一定的类似，是2002年起步的，地很大，周边就是205省道。

项目的两大特点是：一、自然森林保护区，周边空气非常好。二、稀缺性资源温泉。我们在做项目定位时做了大量的市场分析，研究了经济和价格趋势，我们想把它打造成度假的目的地，五星级度假酒店，福建省第一个企业会所。从市场看，物业有400多亩的拓展园地，规划了农庄、果园、拓展基地，创造了与城市休闲生活互补的农村休闲生活。

丽水云天有一系列生活方式在里面，是一种自成体系的度假生活。我们准备了三年，比较谨慎。今天发现大家对别墅的群体定位还是比较接近的，对新产品比较认同。

同致行：希望赋予别墅更多的内容

厦门同致行常务副总经理 林道南

【厦门同致行常务副总经理 林道南】我们同致行刚进厦门不久，今天来一是学习，二是加深对市场的认识。别墅经过了四代的发展，第一代是有天有地，第二代讲究园林景观这些房子以外的东西，第三代是奢侈品，是有钱人、少数人占大多数资源的产品，第四代不仅对景观园林塑造，还应引入社区的高端配套，是人们想要的生活要素。现在厦门的别墅是三代和四代的结合，如东方高尔夫别墅。现在的别墅不仅是对资源占有，还希望赋予别墅更多的内容，如跑马场等，在市场上的商业性非常明显。

我们的(代理)项目拥有自然、养生、个性等特点，客户群比较高端，这些客户群不一定非常富有，但他会买得起，也非常渴望获得生活方式的尊重。我们的项目也是功能性别墅，它具有双重文化，客户可以在那开小的PARTY，探讨社会发展。不仅是度假的5+2型别墅，还要赋予更多。

天邑桃园预计今年推向市场

【新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓】我们的项目就在郑总的发现之旅旁边，叫做天邑桃园，从2004年我们跟开发商签订代理合同开始，我们就一直很慎重的做。生活方式已经在发生变化，人们愿意让生活更丰富，这类群体确实比较大。

我希望项目某一阶段是第二居所，另一阶段又是第一居所，现在在郑总的引导下，把整个长泰都炒热了，我们也沾了光，预计今年会推向市场。

【主持人 邱韶华】你们项目面对的主要群体还是厦门人吧？

【新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓】是的，我们目前瞄准的客户基本是厦门人，因为当地的房价和我们现在所提倡的生活方式还是有一定差距的，而对厦门人而言又是可以接受的。

厦航只是与别墅有点擦边

厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅

【厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅】我们项目本身就不算是一个别墅产品，只是有点擦边，我们不是一个别墅项目，但是因为容积率的原因，我们做了一些规划上的调整，做了两排联拼和双拼别墅，共40套，不多。我们郑总的发现之旅和吴总的丽水云天都是目前别墅的代表产品。前年很多别墅项目纷纷投入市场。

【主持人 邱韶华】那市场需求还是有的，另外现在别墅+小高层或者高层的现象在厦门很流行，同安有几个项目都是这样的？

【厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅】不止同安，现在厦门包括万科(金域蓝湾)、国贸蓝海，都有这样的规划，作为市中心里的低层住宅，拥有有天有地的生活传统观念。以前很多人买别墅，更多的作为面子，而现在是一种生活理念。

汇丰（泉州）项目具有闽南特色

【汇丰（泉州）发展有限公司总经理 李仁明】我们的项目比较具有闽南特色，是泉州一个新的项目，是泉州国宾馆的系列项目之一，在泉州森林公园旁边的700多亩地。加上旁边的五星级酒店配套，主要是承接第六届全国农运会的，也就是说有着很重要的代表团的接待任务。之后将有120套用于销售，用地700多亩。迎宾馆规模非常大，有山、有水的森林公园环抱，清新自然。同时未来的市政府迁移就在马路对面，相关工程已经启动，用于销售的36栋就要启动，迎宾馆部分是待建中。

第一居所和第二居所在不同时间段应该是不同的

【主持人 邱韶华】我们在这里说到第一居所和第二居所概念，甚至第三居所，第一居所，就像佳馨美墅，包括同城湾。另外一个就是更多的休闲度假产品，比如丽水云天和发现之旅。刚才汪总讲的一个观点我比较欣赏，就是第一居所、第二居所在不同时间段应该是不同的。

新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓

【新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓】第一居所主要是注重生活配套。第二居所配套较次，它更注重人文、自然，生活理念比较前瞻。

【厦门同致行常务副总经理 林道南】其实主要在交通，路通了什么都通，也就是跟城市发展相配套的，配套发展起来了，第二居所就可以变成第一居所，所以要把这些预备性的东西给客户说清楚。

【主持人 邱韶华】就像以前我们说的，买海沧的房子其实是在买海沧的未来。

【厦门泛华集团副总 郑清标】第一、第二居所的关键在于第一居所的产品本质，需要有哪些内涵。

第二居所首先要从选地开始，区域位置、生态资源、生物的多样性、地形地貌，是选作第二居所的条件，是新的居住模式的改变。现在有一种观点，就是赚钱在城区，生活在郊区，休闲度假在山区。但是并不是所有山区都能打造成一个休闲度假产品。发现之旅占据双山双水，双山是天筑山，它是一个森林公园；天辰山是文化沉淀。双水是指环抱的两溪。

中国人提倡的生活方式是屋后有山靠，左右要水抱，门前也要有水。

在中国城市化过程中，未来需要第二居所这样的产品，如何把产品的原始价值元素，知识创新元素融合到你的产品当中，需要站在一个一个更高的角度去看待我们的产品。如何把产品中的原始资源元素，剥离出来，告诉消费者未来潜在的发展趋势。市场反应出来现在人们追求回归自然，山水环抱引起回归，核心的自然资源元素引导人的回归。

所以我说的第二居所的概念，已经不是单纯的一个休闲概念，它所体现的是原始价值元素、知识创新元素和产品创新元素的最佳融合。

第二居所不是路的距离问题，这些问题可以通过交通解决，市场空间很大。把市场培育出来，需要非常多的元素。原生态的元素，知识创新的元素，产品价值的元素。

闽南别墅需要不断创新

【主持人 邱韶华】生活模式的引导？

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】我比较赞同郑总的看法，在城市发展过程中，第二居所变成第一居所，只是位置改变，而非休闲不动产的改变。它是品质的变化而不是概念的改变，需要开发商有着专业的开发理念，要有相应的生活配套，度假休闲房产、产品的组合，未来的趋势必须从功能的内在、内涵去理解。

【厦门泛华集团副总 郑清标】从产品的角度来将，要很好地因地制宜。东方高尔夫的李亚明，看到我们产品就说：“未来最高品质的建筑是人与原自然的配合”。我们的湖是一个个鹅卵石堆积起来的。水和地互动，会慢慢地把水变清，起一个净化的作用。生物和水方式，跟自然元素结合得很好。

【主持人 邱韶华】国源针对的客户？

【厦门国源房地产开发有限公司市场营销部 赵立泉】大多数的还是作为第一居所、在厦门创业的外地人。一期是04年交房、三期05年底交房。

【主持人 邱韶华】蔡董，你的项目，闽南特色怎么表现？

【汇丰（泉州）发展有限公司董事长 蔡子宜】会以泉州为主，但我们是3月30号刚拿下这块项目，具体规划还在设计中。

厦门房地产业协会副秘书长 陈守正

陈守正：别墅本身是种艺术 设计要有个性

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】闽南民居主要在同安那边，还是要发现，要结合现代的功能。在此我要感谢搜房网提供这么一个好机会，在坐的各位都是行内的精英，而别墅是建筑里的精品，是住宅里的最高档次，有机会开发别墅的人，都是业内的幸运儿。我本身是学建筑的，65届建筑系，但这一辈子也就做过一回别墅设计，而且只是带露台的三层建筑，跟现在的别墅比起来，是跟不上时代的。

别墅本身是种艺术，建筑商品化太浓了不好。我认为别墅应当是在郊区，而不是在市中心，盖栋别墅周围都是高层，就没有意思了。在北方，像天津，他们规划楼间距是2，而厦门老城区是0.8，新市区是1，这样对生活品质是有干扰的。

而别墅的设计理念应该发展到一栋有很多设计方案，是很多人来设计，要因地制宜，因为每一栋别墅都是不可复制的。说实话，东方高尔夫一期是个败笔，但它价格低，所以还是有价值的。到二期、三期就开始因地制宜，尽可能地利用自然地段，利用周围环境来建造。

厦门这个城市是国际国内较美丽的一座城市，水在城中，城在水上，这座美丽的城市是得天独厚的，成为在坐的幸运。闽南依山傍水、山水山貌，在发现之旅都得到了体现。可见，别墅市场还是存在的。 

所以人的生活水平在提高，现在各种花花绿绿的都有了，你还穿着那衣服。厦门层次是国内的、国际的都有，所以厦门市各层次的人士都有。我们这种运动，没有人看见我们，只有鱼看见我们，没想到还有这么一个美丽的城市，而且周围都是人，唯一遗憾就是道路太窄了，所以拐弯很别扭，一定要拐，不拐就撞墙了。所以厦门就是水在城中，城中有水。应该说闽南的山、闽南的水，依山傍水，闽南的山水风貌，对厦门的房地产来说是非常好的事。因为厦门和闽南地区有着庞大的高端消费市场，比较大。国家三言五申禁止别墅，但是当国家禁止的时候，别墅已经很多了，都已经批下来了。现在国际上的理念就是交通一小时，所以以后我们中国的人均是最少的，厦门比较多，厦门是0.68。中国有很多习惯的问题，礼数、约束，旅游发展了，大家都要去旅游，国外的话，你要到什么程度，你要跟我谈条件，而不是价格。所以上次在东方高尔夫，就是说希望他们这种活动变成一种价值理念。厦门很早就有一个鼓浪屿别墅，但是比较老。

包括我们东方高尔夫。我1999年就提出第三代住宅的概念，但现在厦门我动员了好几个开发商做。第三代住宅就是我在厦门买了房子，可以在昆明、可以在青岛，一年住一个地方，就是三地都有房子。但是后来发现，太多有两个房地产老总，干脆就卖掉了，很简单，你要在当地的话很罗嗦，没有人管你。

现场气氛热烈

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】第三、别墅的区位应该是在山清水秀的地方而不是市中心，在市中心就带有浓厚的商业性质，功能未能发挥出来。

我老帮别人买别墅，但都不是自己的。我75年的五年规划的三大件是彩电，冰箱、收音机，这个我印象很深。98年我的做的规划是买房买车，今天在大庭广众我要说我规划的是退休的时候买别墅。

【厦门泛华集团副总 郑清标】农民的努力是一辈子在城里买套房子，而城里人一辈子的努力，就是要在郊区买套别墅。（笑）

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】第五，城市发展与人民生活水平。厦门环境和厦门人民的生活水平都较高，我们应该珍惜这种机遇和这种条件，这种安逸、稳定的生活保证了厦门房地产稳定健康地发展。 别墅存在问题，在设计上要把环境做好，结构上不要发生什么问题。土地靠征地，租赁，其他手段来解决。

【主持人 邱韶华】秘书长给别墅的开发上提出来要求，就是设计上要有个性，接下来我们就来讨论创新的问题，从建筑风格、别墅户型，开发理念、营销方面谈谈如何创新?

厦门旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠

【厦门旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠】从字面上来讲，“别”是另一个的意思，而“墅”拆分成一个野、一个土字，野土也就是郊区。其实现在很多开发商的项目都不能叫别墅，但因为别墅是高档产品，大家都想往上靠。现在市场上比较认可的，是一些类别墅产品。

在厦门房地产市场，九几年产品比较落后。现在做得比较好的别墅是东方高尔夫。现在发现之旅项目最大的特点是建筑、人、自然的配合，跟自然原来的一草一木不能相提并论。

我们通过一些方位的扭转，一些角度的调整，能够更具别墅所具有的品质。有一些私家花园，另外一个产品的材料的使用上。整个别墅的风格是西班牙的，跟西班牙风格比较相近，预计在明年推出，到时候大家过去指导指导。

【主持人 邱韶华】请李总介绍一下项目的特色。  

【厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅】我们购买我产品的客户，他的购买动机，原先也有去过参观了。在中国别墅做得比较好的地方应该是在杭州、在上海。原来的别墅，印象最深的是上海高尔夫别墅。所以我们一直也在讲是面子问题，是居住问题，还是各种追求问题，上海一个朋友是高尔夫业主，真正高尔夫那么多别墅，都给小弟小妹住的，给家里那些亲戚朋友，小弟小妹、表弟表妹，因为在中国这种目前我们的成功人士，能够购买得起别墅都是改革开放以后，这些人可能在四五十岁，真正去享受那些别墅的。

我有一个朋友住在北京，70%的住宿时间在宾馆，所以我们就想，我们客户买这些别墅，到底目的是什么？所以原来我们不是一个别墅的概念。一直在想，在同安，我们是走高端一点的，开发一些高层、小高层，这种多层的。所以我们理解真正实际上我们购买的问题，如果是第一居所，是需要更大的功能还是居住的功能，所以我就觉得在这个问题上，我们满足产品的一个理念，他有单独的院落，然后或者说还能有一点点自家的庭院。所以我们就定位成这样的，对第二居所，我是觉得在中国目前发展第二居所的成功人士更多是对未来生活的一种憧憬，觉得我老了，可以修身养性。第一个就是养身，觉得我老了，或者是我们到山里，到农村住，这个环境太好了，我们去武夷山，环境不错，但真正让你去住上一个月，就像电影里面似的，你把村里面的鸡都吃光了。这是我们对别墅的看法。

所以我认为在中国，我们大家的消费还不是特别成熟。我有一个朋友是江浙几个上市公司的老板，是改革开放第一批在90年代已经通过股票挣了好几千万的，所以他的理念就是我一定不买，因为对我来说我不需要通过投资来增长，为什么我要把钱放在上面呢？因为全中国都是我的别墅，比如去杭州一定只住刘庄，但是住在刘庄里面就是享受这样的生活，就是他的理念就是他不需要。因为我们有相当部分的，有到我楼盘买别墅的朋友，来投资的，我都会介绍，这是真心话，包括我们老板来也是，因为我们在同安这个地方。

【主持人 邱韶华】你在这边的价格如何？

【厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅】因为很多人来买我的房子想投资的，我说我这个房子也不便宜。

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】那个价格我吓一跳。    我五一节去了，五一节去明清的老别墅区休闲一天，太累了，30号我们才开完会。因为我们这个广告，你们这条路广告，到哪儿一看，在这儿，就我们开车转一圈。但那边山水也是很不错的。
 

【主持人 邱韶华】你们温泉已经开始了？

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】温泉已经开始了。

我是96年卖那个山庄，变化很大，从产品到开发商，到消费，变化很大。早期的对别墅的理解就是不叫别墅，根本没有什么，可以讲都是台湾宾馆，还有我们国内的部分都是改革开放的。都不是正常付钱，都是改革开放以后有很大的空隙。到我们在做自己的云海山庄嘛，感觉结构真的是变化了，我们到云海山庄的时候，基本上都是，都是非常有文化。

当初云海山庄是最早做房地产的，原来房子李教授都没有住过别墅，跟他的专业没有关系，500多平方米，后来重新改，把市场定位重新调整。现在基本上都是小家庭购买之类的，后来调整为300平方米。

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】一亩地做两套现在没有办法，自己打自己，别墅原来的理念要一亩地以上，因为现在地太紧张了。这个从政府到学者都是不能解决的。

所以理念是理念，实际是实际，你这一亩地，如果做两套，凑合。有的挤一挤能做三套。因为社会发展就是这样，别墅别墅，靠近靠近就靠在一起了，一二楼是别墅，我原来问过，36万买别墅，多少平方，就是很小啦，比我们家还小，叫什么别墅嘛。

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】我觉得这是一种组织的方式，就别墅这是人的一个叫法。

【佳瑞房地产董事长 李向东】我们这个产品确实称不上别墅，其实就是说作为第一居所，刚才李总说的，就是比较成功的人士，第一居所的居住，我们就是说现有条件摆在那儿，我们提出来，可能大家跟我们探讨一下，一个就是为了增进市中心，因为我的邻居是一排又一排的，花园相对来说就小，作为第二居所，花园太大。我们改善这个，这是一个概念。另外一个就是因为是针对成功人士，而且现在都是小家庭，为了照顾主人，其实就是购买者的实际的夫妇，我把客厅和主卧室的尺度加大，你像我们的客厅40多平方米，最小的也是差不多将近40个平方，主卧也是这样，有的甚至比客厅大，根据自己的需求来做，包括书房这些，就是作为第一居所。通过这个改善一下，其实就是把居住在都市甚至市中心的人怎么样去稍微地体现一点田园生活，我有一个大客厅，我可以看到内花园和后花园，这么一个概念，稍微引入这么一点概念，但是怎么说？我们是期望通过自己的努力能够做到这样一个效果，但是实际怎么样还没经过市场的检验。（笑）

【厦门航空房地产开发有限公司总经理 李明毅】其实我觉得，从开发商的角度来讲，从有限的地里面，创立产值更高一点，所以变着花样来折腾，原来政府给你这么多地，就是盖小一点的。

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】厦门是第一个开创了使用面积超过建筑面积，一开始我听不懂，后来才知道，原来是把楼层加高，留一个二层去打，打完了以后就是使用面积超过建筑面积。开发商是没错的，开发商从自己的经营角度，他的产品是合理的，受到市场认可的。

【佳瑞房地产董事长 李向东】政府部门据我们了解，也是已经禁止了。

现在禁止了，我们的政策都是滞后的，做完了才发现原来是这么回事，原来有人来告过，层高不能低于多少，2.9、2.7、2.5，行不行？要2.2米以上，但上到多少？就有一个空子了，所以到五米六米七米都可以。

住宅就是套内的做成三层。

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】可以的，这是层高，最早提出来的。要城市住宅的概念，把功能、把辅助用房，到下半层，层高加低。
   
政府为什么要去限制呢？
   
这个东西就是理念上不一样的。比如说你做成层高7米的，可不可以？可以。但是7米层高不能再加一层，再加一层本来就是两层。办一层实际是两层，中间有隔一层。
   
其实是大家对资源理解的不同，政府说我如果有这种资源的潜力应该更低价。 其实是我们政府在设定规划技术指标的时候不够严密的地方。

最重要的一个是能源再用。你早就应该做出来，像新加坡，每块地包括高度、颜色都给你定死了，他请最高档的人来做，我们在一些单位里面，所以很容易出现腐败就是这样嘛，权太大了就容易出事，比较难，比较罗嗦一点，但是应当讲还有一个信息，就是我在1998年就听过，现在一直在推广，以后就是中国人太多了怎么控制？怎么省地？怎么控制呢？用税收来控制。就是说，因为中国人太多，又不好办，想办又不好办，就是多少面积以下不收税，超过多少面积才要收税？在超过某个面积要收高税。比如厦门市市长再三要求，因为我们好几年啊。我厦门比较特殊，所以从全国来讲，中国太大了，所以什么问题，我们温总理讲的，什么东西拿到中国来讲，一乘就是最大的，问题太大了，因为中国10几亿人，所以这个问题是比较难以探讨的。

【厦门翼丰行房地产营销有限公司总经理 吴明晓】整个房地产也就这么十几年，政府也是，设计人员也是，早期的别墅哪儿叫别墅。就是有房子叠在一起。我们把它叫洋房。

【新景祥房地产策划代理有限公司副总经理 汪泓】现在我觉得是真的，真的反应出对别墅的消费不是第一次。他认为我这个别墅要的是空间有多大，这个空间的组织和生活细节是不是相吻合的，所以这个未来整个产品如果没过市场这一关的话，变化还是很大的。

那还是有，厦门现在这个市场的开放性还是很明显的。

【主持人 邱韶华】泉州人会占厦门未来的30%多到40%，所以泉州购买力很强。

【汇丰（泉州）发展有限公司董事长 蔡子宜】开盘的第一天，福州的售楼小姐认为，总共买到多少呢？结果有人来问，如果买多的话能不能打折？售楼小姐还以为他开玩笑，结果人家说这十五个店面我全要了，将近五千万，一次性付清。

【厦门房地产业协会副秘书长 陈守正】所以这些人钱太多了，我也碰到过一次这样，就是我们古龙，我去还跟他好几年讲买这套，结果一到现场，一个老头三千万全部包了，这边我全要。

汇丰（泉州）发展有限公司董事长 蔡子宜

【汇丰（泉州）发展有限公司董事长 蔡子宜】在厦门都说我们泉州是农村。（大家笑）

【主持人 邱韶华】其实厦门人更多的觉得泉州人是有钱人。

别墅必须尊重市场

汇丰（泉州）发展有限公司总经理 李仁明

【汇丰（泉州）发展有限公司总经理 李仁明】简单谈一下别墅，刚才听了很多先进的理念，我受蔡总的邀请刚刚回来，大家讲的我很理解，这些问题，你看厦门的别墅也好，什么也好，我在广州做了一千八百米翡翠绿洲3200米，没有规模，谈什么品质？对不对？大家都谈东方高尔夫，东方高尔夫就是从规模来考虑，它的投资的起点就是规模，从我们开发商的角度来讲，是成系列的在做。为什么这一次对泉州这个项目非常有兴趣，想回家了。再一个就是这个盘有意思，虽然只有700亩，但是在森林公园，有三大功能块，一个是迎宾馆，就是接待领导人，再一个是五星级宾馆，这个环境是不可再造的，大家知道泉州有这样的购买需求。

我们的定义非常明白，大家都在讲闽南的特色，其实这个东西，我基本上没有太看到闽南特色的东西。因为我本人是规划师，最近我常去鼓浪屿看，鼓浪屿是很早的商务别墅，他们做别墅的知道他们是商务，其实我们刚刚有很多人谈到，它就是别墅，人家拿去做，从我做的那些大的别墅，真正在里面住的人实在不多，因为有商务功能，为什么有这个功能？像我在我们原来大的公司，在全国我们十几个城市都有别墅，纯粹就是我们休闲的，带我们的客户去那边看看，居住成本比本身使用的成本高得多，但是作为一个很有规模的开发商，没有这样一个展示，你怎么去给人家谈你的开发理念，各有取舍，总要有市场。管它是汤好水也好，有些叫别墅的实际不是别墅。

我们要尊重市场的需求，然后哪些是我们的营销手段。为什么？因为住宅毕竟我们可以我们的客户，既然选择是做高端做中端的服务就要做好，我们做市场的要注意这一点。因为最近在做启动规划，看了很多项目，我认为现在必须是尊重环境，闽南的山，闽南的水，本来就是非常有特色的，像厦门的周边，原生态的，自然生态的森林你怎么造也造不出来。所以为什么我们要去尊重它，少破坏一点，把我们的路借一下，把我们的景借一下，山景、水景，所以我们有五星级的管理，包括中央政治局常委，所以我们有管理上的差别，再加上我们在规划上的景观、环境，包括闽南风味这块，泉州这块很重视，请了全国的专家专门做细致的探讨，专家多了，结论很难出来，很多方案出来，但是可能我的一个理解，迎宾馆可以用闽南的原生的风格多一点，可能有的地方不能太屈强人意，因为我有山景，水景，但是不能太差，必须作为一个整体来考虑。我就想从鼓浪屿找出一些东西来，用上去，实际上现在的一些房子建筑，我个人的认为，厦大的有些建筑，集美学村的有些建筑很好，但是一直困扰我的是，为什么要做这个，必须尊重这个地方的衣食传统，所以这点我们会很用心的来做，希望各位同仁来体会。

我们有这个实力，他是经营酒店，四星、五星的，我们是第一次率先做的，因为我们要作出一个品牌来，全部做。不是说我们不想做，我们这个产品只有120个，120个，我们要做自己觉得有意思的产品，所以我们在别墅的规划设计的同时，对环境的设计，装修的设计全部同时启动，为的就是整套的规模，比如说基本上我做这个，环境的设计和装修的设计还是香港那边的一个风格，几样配合以后，能不能做出闽南的传承的风格，和现代的高档产品结合方面有一点体会吧，不敢说什么先例，就是能不能找到一点体会，也是一种追求，所以我们这点希望大家在这方面的能够体会到，我们思想可以交流，因为我也没有太多的时间了。再一个，我认为在做别墅的时候，我们可能要有一个定位，我们是在选择市场，不要太去针对市场，因为本来就有一种向性的东西在里面。我们原来做一千多亩的别墅，三千多亩的时候，刚刚开始的时候，压力非常大，后来，一定要承担的东西，一定要有概念的东西在里面。

所以做别墅，我的一个体会，一定是销售，但是尊重市场。所以这点是我的意见，因为项目正在启动，明年差不多一半，后年差不多全部建成，现在已经开工了，希望以后有机会再和大家交流。

【主持人 王晓鹏】今天下午感谢各位嘉宾！同时也感谢我们的领导机关厦门房产协会，感谢城际商务中心为我们提供这样的环境，谢谢！ 
 

去年厦门商品房价格仍然有较大的涨幅，上涨超过17%，厦门“漂一族”越来越多。政府稳定房价的用意勿庸置疑，但是去年厦门商品房价格仍然有较大的涨幅，上涨超过17%，厦门“漂一族”越来越多。因而，关于中低收入者置业的相关问题理所当然也就成为大家关注的热点。

来自闽南地产业界的精英、厦门房协相关领导及相关媒体100多人到会，并对本季度报告的主题“厦门地产是否掀起最后房线”给予高度关注。

2009年3月31日，深度地产365•2009厦门地产市场季度报告发布会在中华儿女美术馆•立丹行阅堂举行。来自闽南地产业界的精英、厦门房协相关领导及相关媒体100多人到会，并对本季度报告的主题“厦门地产是否掀起最后房线”给予高度关注。

立丹行机构第一季度房地产市场分析报告会现场

从某种角度来说，每一个行业都是在“发展——整合——发展”中前进的，而今的房地产业正在经历着前所未有的激烈整合，刚刚过去的2008年厦门房地产灾难性的回到了10年前，全年商品房销量仅为151万㎡；而2009年第一季度便如“神7”升空，单季商品房成交量已经达到110万㎡。犹如一个人在短时间内经历了大喜大悲，楼市的大起大落意味着“否极泰来”还是“掀起最后一道房线的疯狂”？

立丹行机构总裁董媛女士致辞

立丹行机构•深度地产研究中心结合10多年的专业实践以及大量翔实的市场数据，深度盘点并解读了厦门2009年第一季度地产市场。立丹行机构副总裁陈祖勤先生代表立丹行机构现场对2009年第一季度地产市场分析进行了全面细致的分析和解读。【延伸阅读：立丹行机构09年第一季度房地产市场分析报告】

立丹行机构副总裁陈祖勤现场做季度地产市场分析报告

立丹行机构观点一：价格策略导致交易量井喷

从季初的价格策略导致交易量井喷，到季末的销售量回调的过程中，楼市仍存在二大矛盾：购买中小户型刚性需求爆发与大户型库存产生的产品结构矛盾；未批售项目土地成本与售价之间的矛盾。这两对矛盾启示我们不能对未来市场作简单的“非是即否”的判断，而应以更理性思考去面对。

立丹行机构观点二：库存产品结构不均衡导致交易量将萎缩

而对下阶段厦门地产走向，立丹行深度地产研究中心做了专业的研判，并提出以下观点：库存产品结构不均衡导致近期交易量将萎缩；未来岛外中小户型的去化仍是市场的主力支撑，而岛内由于小户型产品稀缺大户型的争夺战将全面展开；同时一季度的现金回流与相对宽松的金融政策虽给开发商从容面对市场的机会，但面对未来的楼市不管是政府和开发商都不应盲目乐观。

相关新闻链接：立丹行机构09年第一季度房地产市场分析报告

深度地产365第一季地产沙龙

立丹行地产研究中心副总兼策略总监饶力鹏 担任活动主持人

“深度地产365—第一季地产”沙龙活动由立丹行地产研究中心副总兼策略总监饶力鹏主持。饶力鹏针对目前房地产市场存在的普遍降价营销、产品结构均衡、营销策略、房价走势以及市场前景等问题，询问了与会嘉宾的看法。

左起：陈祖勤（立丹行机构副总裁）、肖维（中国人民银行厦门市分行）、许奎南（新景地集团总经理）、陈赛红（禹洲集团营销管理部经理）

左起：饶立鹏（立丹行地产研究中心副总兼策略总监）、李影（金都房产策划部经理）、刘德堂（特工房产设计部总监）、邓绪杰（云顶至尊项目营销副总监）、辛玮（联发五缘湾1号项目销售总监）

下一页精彩内容提示：深入了解立丹行深度地产研究中心 

立丹行深度地产研究中心是厦门乃至福建省最早提供房地产专业咨询顾问的服务机构之一，聚集了一大批兼具深厚理论功底和丰富实践经验的专业咨询顾问人才，凭借10余年的地产实践和经验积累，立丹行深度地产研究中心在业界享有盛名。作为地产文化的推动者，立丹行机构的言论和观点，有着很高的参考价值并总是能对业界产生积极的影响力。

“深度地产365”是立丹行深度地产研究中心自2005年始花费近5年的时间打造的专业地产研究平台。该平台坚持一年365天对厦门地产市场及重点城市前沿数据的实时监控，为行业提供较详实的、具有前瞻性的市场依据。据悉，立丹行将在未来每季末利用深度地产365研究平台，深度盘点解读地产市场，并为未来走向提供相应的研判。

同致行厦门分公司副总经理林道南

大家好，欢迎光临本次搜房有约，我们今天的对话嘉宾是同致行厦门分公司的副总经理林道南先生，欢迎林总，先给我们的搜房网友打个招呼吧。

搜房网网友们大家下午好，我是同致行（中国）厦门分公司的林道南。

来之前我看了王董的全国版图战略，那么目前的进展情况怎么样，以及同致行现在在厦门的情况如何了？

同致行2010年要在全国建20个分公司。目前已经有深圳、南京、济南、北京、武汉、长沙、郑州、西安和厦门9个分公司，经营涵盖房地产市场研究、土地规划、项目策划、产品设计、销售代理、房地产评估、咨询等专业服务领域，业务拓展至全国30多个城市，同致行力求在竞争中求发展，在整合中求升华，在创新中求超越，志在打造中国房地产行业流通领域的旗舰企业，"做中国最有价值的房地产服务机构"！而且目前同致行现在一直按上市公司规范化运行。

2002年以前，同致行在全国范围内有过一次锐意拓展，但是因为我们当时的步伐走得太快了，所以我们的"北伐西征"没有取得预期的成功，痛定思痛，2003年后，公司进行了具有战略意义的改革，由当时的同致地产联盟毅然分组成同致行、同致城和同致业三家公司，同致行禀承12年的组织智慧，至今逐渐发展成为全程代理城市精品住宅、郊区大盘、写字楼和专业市场的服务模式全面、产品组合科学的地产顾问机构。

在操作城市的精品住宅方面。同致行在深圳乃至全国各地的成功案例就比较多了，而且在操盘过程中始终追求精细化，哪怕开发对我们没有专业上的过高要求，开发商的开发模式比较粗放化，我们对整个项目的操盘模式始终有非常清晰的认识，认识到作为代理公司之于开发商的价值，所以，我们始终从尊重专业，尊重市场的角度出发，帮助开发商以专业引领开发，从细节塑造品牌，在产品塑造、营销执行及售后服务的各个环节中都显示出一个知名品牌代理机构的应有价值。

大盘营销的话，同致行应该是深圳最早做大盘的一个代理机构。最早的像星海名城。这个盘占地80万。一期开发商自己卖，存在很多问题，二期同致行接过来后就帮他们解决各种各样的遗留问题，帮他们引入各种各样营销理念和操作模式，引领了此后的整个项目都走得非常顺，一直到了现在的六期，现在均价为一万六千多。第二个是中城康桥，也是深圳的一个大盘。这个项目也是一期做得不是非常顺利，我们接手时，项目没法运转，在社会上口碑非常不好。我们根据项目的需要，对这个大盘进行量身定做，及时的引入康体的概念，帮助该项目取得了预期的成功。

我们在异地的大盘操作非常多，包括南京的奥体新城和天山·水榭花都、郑州的曼哈顿、西安的丝路花城，这些大盘项目在该区域影响都是很大，开发商对我们的大盘营销理念也非常认可，现在，同致行的大盘营销理念已经成功的复制至中国的大江南北。

厦门同致行地产顾问有限公司

同致行在大盘的操作模式上，着重考虑三点：

一是目标客户群的生活价值观，客户要什么？做大盘的市场前瞻性非常重要，做地产的人都知道每个大盘都要分期，每个期还都有不同的小区。每一期其实都有递进关系，都会面临不同层级的客户群，规模多大才合适？如何做大盘营销？

二是开发商的盈利模式。立足于整体的利润回报后，我们就会告诉开发商，一期很关键，因为一定要把项目的高度和口碑拉出来，来引起市场的注意。一期铺垫后，真正的到第二期时，才会考虑到成熟大社区氛围的营造，一直到第三、第四期乃至第五期才会考虑到利润回报。

达成共识后，才能实现对项目整体开发策略的把控，确立一个项目开发的战略高度，以便可以看得更远。

三是同期或不同期的潜在供应和竞争。等到做大盘产品时，我们认为分期是要站在市场上看需求，根据需求来确定要分几期，同时，同时会更加注意到周边的潜在供给和同期竞争，寻找每一期产品的蓝海空间。产品是基于市场的需求，产品是整体规划，逐渐递进的过程。

通常情况下，我们认为一期产品是做人气、做市场，它是一个爆破口，很重要，我们就会建议开发商做精品。

到二期产品规模和品质会有一些往上的转变，变成高尚精品。

到三期或后期时产品的档次会逐渐拉高更高，倾向于高端精品。

说到大盘营销，我们经过十几年的积累总结了几种模式。

第一种是超常创新模式。即利用创新性的售卖环节或展示系统吸引市场的作用，直接占领市场的高点；第二种是以点带面模式。即以高形象入市，营销环节里巧妙的适当让利来引爆市场，迅速做热市场，塑造项目形象；第三种是描绘蓝图模式。即给在城市发展的前景基础上，向市场描绘一个未来美好生活模式的蓝图，迅速获得市场的注意和认同。

另外还有许多操作模式，看区域、看市场而定了，没有一成不变的大盘营销。

同致行理念展示区

我们也看了厦门的几个大盘的开发，从社区之间的关系来看，我们发现社区里的分区概念做得不错，但彼此之间的产品互动性和营销的衔接性稍显不够，几个项目虽然也有一个大盘的统领性的基调，但里面的产品区分并没有看出有递进和升级的关系，营销的做法基本上也是面对着同一批客户群操作的。

所以说大社区不仅需要有战略性的一个统领。而且要考虑产品之间的一个递进关系，考虑到是否可以引导客户的升级，然后在营销上进行针对性的考虑。如果都按一种方式来推广，从同致行大盘营销的理论和实践的角度来看，并没有达到目的。

对于写字楼市场，同致行是深圳唯一的一家具有自己专业写字楼队伍的公司，也是深圳最早进入CBD做写字楼的代理公司，经历了十二年的积累，目前深圳很多典型的写字楼项目是由同致行操作的。如最初的江苏大厦、中央商务大厦、航天大厦、时代科技、现代国际、时代广场等。

对于专业市场，我们也是有自己专业的商业团队，现在在全国各地操作许多有影响的城市综合体项目。

同致行从去年12月份进厦门，经过了（近）半年的发展，已经算是融入市场，也在，逐渐地了解厦门市场了。因为同致行在全国虽然是个大品牌，但在厦门当地，客观而言，还只能说是个小品牌，所以，我们正在一步一步地向前迈进。

宽松舒适的办公环境

刚才林总提到，同致行进厦门快半年，也开始逐步认识这个市场，那么对厦门市场你有什么看法？

我们是去年12月租写字楼，过完年人员开始到位，到位后对了整个厦门的房地产做了一个地毯式的调研。整个厦门的房地产发展还是处于一种轻营销的市场态势。所以我们来之前就知道会碰到很多问题。所以说我们认为已经融入厦门的，但我们没有以在厦门代理了多少-项目为一种基准，现在我们有几个很好项目已经在谈。

厦门包括流动人口一共有四百多万人，但是厦门市场不是厦门人所独有，它是一个厦漳泉闽南金三角乃至更远地方的人共同拥有的一个厦门。我们看的是一个泛厦门，大厦门。泛厦门包括漳州泉州，而大厦门走得更远，包括跟福州市场对接乃至长三角珠三角对接，我们是这样看待大厦门。

同时，厦门本身是一个环境非常好的城市，现在房价也处于一个不断上涨的态势。厦门跟全国深圳等其他城市相比涨幅有所减缓，但我认为厦门现在是整体涨，所以，原来是岛内大涨，所以感觉涨幅非常大。

感觉厦门跟深圳有些相似。深圳是个条块状的城市发展格局，以罗湖为中心，往福田、南山至宝安，后来由于城市的发展速度加快，原先的直线式发展已经不能满足城市空间的要求，于是，开始由直线状向网络状发展。厦门也是一样，正在向网络状发展。看厦门房地产市场的发展首先要看厦门的整个城市发展格局，厦门当时是以思明老区做为起点，然后往湖里、海沧、集美等走，现在厦门是一个椭圆形的城市空间结构。我们预计厦门未来两年不一定会往海沧和集美走，整个城市有可能出现网络状空间结构发展。从4月8日拍地来看，政府也在引领整个城市朝同安、翔安发展。

同致行的办公环境

政府在这么多年的城市经营中也看到了前期规划的劣势，也开始从原来的单点开发到全面发展。

房价"涨势有理"，第一是全国大涨的一个推动。这里面包括宏观调控的影响力。

厦门往北衔接长三角，往南衔接珠三角。这个位置的房地产市场是非常活跃的。这两个三角的涨势是非常快的。跟深圳类似，深圳的格局已经不能适应发展需要，往西到东莞，往东到惠州，打的是大深圳的概念。现在深圳的涨幅是分关内和关外，正如厦门的岛内和岛外。现在深圳关内的均价在两万左右，在这样一个大的涨幅的影响下，中低收入者逐渐把置业意愿安在关外，使得整个城市格局往外移。回到大厦门概念，岛内涨起来以后，厦门的中低收入者不得不逐渐把家安在岛外，集美、海沧乃至于翔安。现在根据我们的研判，目前岛内均价应该在一万五六，岛外大概在六千左右。但未来几年涨到什么程度，受政府的调控力度及宏观经济关系较大。

另外一个就是全国的整个地产涨势会影响到闽南金三角的房价发展。

第三个影响，厦门是一个资源非常丰富的城市，而且旅游环境、人文环境和居住环境非常好。同时，在这个期望值非常高的城市，投资买家也是非常多的，而且很多来自闽南金三角。

这里之所以说大厦门的概念，说明了我们楼市的一个购买主体很多都是非厦门本地人，泉州是很大的一个部分，还有漳州等，基本占了六成左右。

而且厦门的居住成分比较复杂，我住在这里，可能我还是别的地方的人，户口是别的地方，只是我住在了厦门，我们衡量到底是哪里的客户，我们一般是以工作地点来衡量，闽南金三角另几个重要城市的买家进入，对厦门房价的上涨也起到了重要的推动作用。

其实我们进厦门之前也做了很多的考虑，如果厦门单纯只是一个小厦门，只是厦门本岛，我们是不会进的。但我们看的是大厦门，目光不仅是放在这个小岛上。正因为有了"大厦门"，我们才有这样的一个机会，以现有的厦门本岛作为一个基点，然后往外延伸。这是我们进厦门的理念。这是市场空间的考虑。

从发展的空间考虑，厦门市场目前来看还是一个初级的市场。现在厦门的代理商水平参差不齐。再回归到同致行，我们在房地产全程的策划与代理模式里面，有着一个非常独到的服务模式可以满足这个市场的需要。

首先，从产品的塑造来看，同致行从一开始创立就给公司赋予了一个内涵，即我们要做一个工科同致行，就是我们要立足市场的需求，用产品的先进开发理念来帮助开发商塑造精品，所以我们在产品塑造这一块有非常强的执行力，我们要求在同致行团队里的每个成员、同事和伙伴都要懂产品、懂建筑、懂规划、懂设计，尽管我们可能不像设计公司那么专注于设计，但我们首先要知道应该赋予项目地怎样的一个灵魂，要做什么样的产品才能满足市场的需要，这就是产品的塑造力。

其次，同致行在营销的执行力这方面是非常强的，它强在它不是一个非常僵化的模板式作业，虽然我们的程序都是非常规范的。好多公司的模板是不允许别人动的。毕竟开发主体里有强势开发商，一级开发商、二级开发商等，我们所面对的服务对象都是不一样的，同样的模式，有的开发商适用但有的开发商并不适用，因为企业的实力并不相等。开发商跟代理公司要有一个互相协调，互相让步的过程。如果真不能做，我们的进度可以做一个调整，从中找到有利于项目操作的契合点。

所以，同致行是一个非常有活力、有创意的公司，所以同致行的思路能够获得很多大开发商的认可，也是因为这个道理。

会议室的干净整洁

现在我们都知道，厦门市场是卖方市场，这样的市场不需要有太多的专业化的内容，往往一个楼盘只需要几个策划师，几个销售人员就能卖得风生水起，这样的市场会不会减弱同致行表现力？

现在市场上是存在了这么一个问题，不仅在同致行身上发生，在所有代理公司身上都会发生。现在房地产出现了多元化的经营，很多开发商是由别的领域进来的，所以，他们并没有意识到专业的重要性。

但是，从城市空间来看，同致行认为厦门要从海岛城市成为海湾城市，小厦门肯定要变成泛厦门、大厦门，房地产发展空间非常大。经过研判，我们觉得经过多年的沉淀，厦门本土的一些开发商的思想已经逐渐发生一些裂变，会由原来的单纯的产品供应商成为一种有理想、有战略、有规划、有计划的品牌的开发商，如建发、禹洲、特房、大洲等。我们现在看到了一种希望，厦门本土的开发商已经逐渐产生了一种做品牌、做百年老店的理想，而且这种企业的队伍逐渐在加大。只要企业有理想了。他们会想拿一块地不容易，为什么不做精做细，给市场留下更多的作品呢？

现在厦门本身土地稀缺，不管是岛内还是岛外。所以开发商也不会像前两年一样走比较粗放的开盘模式，不管是产品还是营销，或是后面的服务，他们都会走一种比较精细化的模式。这样我们这样一个代理公司，能帮他们做到很多东西，能提供很多专业化服务。

总体说来，有几个因素：

1、 城市发展的可能性因素，小厦门可以变成大厦门，这里面我们能获得更多的市场机会；2、 本土一些有理想的开发商逐渐觉醒，他们希望给市场留下更多的精品；3、 不管是本岛还是外岛，特别是小厦门，土地非常稀缺，那么拿到地的开发商就会做更好的产品来做更好的价值，把土地价格做到最大化，同致行具有这样的专业来帮助开发商实现这样的愿景。

同致行在进入厦门的初期，并没有希望冒进去拿多少楼盘，只是希望今年内把团队带起来，把品牌做起来，整个团队的作业模式给培育起来。所以说这半年内，我们基本是在做市场，在练内功，我们认为内功练好了，才能获得更多的机会。

厦门房地产业协会会员

厦门市场经过了这么多年的发展，是不是应该由粗放走向精细，由概念走向实用？

我同意从粗放到精细开发。但概念和实用本身并不排斥。

从粗放到精细，不管是哪个产品都是一样的。市场从初级到成熟，这是一个必然的历程。厦门土地资源稀缺，获得稀有的土地资源后，每个开发商都应该考虑是不是获得更多的价值，让其1+1大于2。

而且从这几年的产品对比，整个市场都有一个很大的进步。举一个简单的例子，国贸地产开发的国贸春天和最近开盘的国贸蓝海，不仅仅是产品的延伸解读，从产品带来的内涵来看，是有很大变化的。建发、国贸等这些大的开发商已经在实现一种历史上的转变。

概念实际上是在给市场带来启发和引导，楼盘是居住还是养生的，本来就是一种概念。但赋予概念后，还要围绕概念做很多产品配套方面的塑造，所以概念和实用并不矛盾。

我们就拿两个项目来相比吧，比如巴黎香墅和发现之旅。巴黎香墅是台湾山庄的第二期，它给消费者提供的产品概念是城市中心、繁华市区里面的可居住别墅。在人们的印象里，别墅一般是奢侈品，享受型的，是用来休闲度假的，但它在概念上告诉人们这是可居住的，也就是在城市里面，我的生活配套是非常完备的，生活是便利的，配套是成熟的，你在里面的生活是非常高端的。

而发现之旅是提出了第二居所的概念，它是在离厦门三四十分钟的车程的地方，有山有水，自然景观非常丰富的地方，塑造了一个自然养生生态的乡村生活模式。之后在产品打造和配套方面都会围绕着这个模式走。

所以概念和实用本身并不排斥，它是一前一后，相互结合，相辅相成的。

记事板。慢慢地会被成绩填满

很多人都提到，业内很多代理公司，很多人聊的时候都感叹，厦门这个市场，开发商、代理商相互之间的交流没那么活跃，虽然大家都认识，但为什么不多一些业内的交流呢？同致行进入厦门，你认为是否会给业界带来一些改变？

我们研判，这是一个市场影响下的产物，像深圳02年到04年，产品非常难卖，是买方市场阶段，很多开发商都实现了纵向联合和横向联合，业内的交流非常活跃，沙龙式的交流和论坛性的交流，主动性的交流都会多一些，这是市场逼迫他必须这么做，只有信息多交流，才能避免中伤和恶性竞争。回到厦门来讲，相比下这是一个卖方市场，不愁产品好坏，不用做更多推广，不用寻找更多行业内的人的支持。但我觉得在两年内会得到改变，这与整个城市的发展都有很大的关系。

在我们进来之前，我们跟厦门的很多开发商和代理公司都聊过，一些比较有理想、胸怀比较开阔的同行也都在讨论能不能加大同行之间的一些交流，但我相信这样的氛围不是一家公司或两家公司能带得动的，这需要房协、开发商、媒体、代理公司多方的共同努力，而且协会及开发公司本身要作为一个主要的引导者。如果说没有理想的话，什么事情都可以做，我做的都是产品，而不是作品。对代理公司的要求不严格，相当于暴殄天物，相当于把代理公司的一小部分功能发挥了，但没有充分利用专业资源。这是开发公司聘请代理公司的很大的浪费，对代理公司来说也是很大的一个损失。

到底厦门房地产的营销推广是什么样的发展趋势？是打个广告？楼书？售楼人员就能把房子卖出去？这么做对整个市场是不利的，这里面主要取决于开发商，开发商是想快打快销，迅速实现资金回笼，还是要精打细作，实现更高的开发价值，开发商的盈利模式是摆在第一位的。开发商如果说有这样的理想想做一个好的产品，就轮到代理公司了，代理公司首先专业队伍一定要跟上，才能满足开发商的要求，包括产品塑造力，营销执行力，媒体整合力和后面的服务力，都是一个配套的过程。

我们也了解到厦门的代理公司有好几百家，真正有能力实现全程的一个配套的专业服务并不是非常多。从我们同致行来说，我们认为，自己基本上已经完成了平台体系的打造，而且研究部门已经着重开始研究产品、客户、走势、市场前景，希望能给市场带来更多的思想性的成果。

林道南副总经理接受访问

上午看到一篇你们南京公司覃先生的文章，提到了左麟右李，同时也延展到了“万科+同致”的设想，对于这样的品牌公司，同致行如何做到两个大品牌的相互配合？

我们对万科的操作模式比较熟悉，上周六万科金域蓝湾开盘我也在现场，很多人问我房子能不能买，我说没问题。万科有一个全国品牌的感召力在里面。另外它的整个营销体系是非常完美的。与其说代理公司来协助万科，不如说万科的整合能力是非常强的。

我们进来后，首先要练好我们的内功，吃透这个市场，其次，我们希望把深圳同致行一些专业的先进的理念引进到厦门来，最后我们希望这个市场是一个百家争鸣百花齐放的市场。

我们希望有理想的开发商和有市场前瞻性的代理公司能够站起来，一起加大市场的专业性的交流，通过交流能给市场带来先进的开发理念，给市场给客户带来更多先进的舒适的生活方式。

作为一家全国性大型品牌房地产综合服务商，十余年来，同致行在育人方面是遵循了什么标准？如何解读？

策划师：农民--专家--杂家--研究员-狼

同致行认为，要做一个好的策划师首先要具备做一个农民的概念，加班加点熬通宵，跟项目的时候是非常辛苦的，而且要专心致志的春播秋获，耕耘好自己的一亩三分地，具有吃苦耐劳的精神，并且有坚强的斗志。

第二点要做一个专家，房地产领域的一个专家，对建筑、规划、景观、模型等跟房地产相关的东西都要了解；第三，还要成为一名杂家，各个方面、各个领域的东西都要懂，因为房地产本身领域的东西非常窄，真正的营销不在房地产领域里面，是在快速消费品里面。现在我们的很多理念都是从其他消费产品的营销里引导过来的，所以我们还要关注其他传统行业。之后，我们才能实现在房地产里面的更多营销手法的创新。

第四，要学会研究，成为一名成功的研究人员。如果说不懂研究，面对政府政策、市场现象都会无所适从，你不明白它们代表了什么，未来的发展趋势会是什么。

此外，在同致行这个平台里，我们要求它是一个圆形的管理，即上中下层次的理念不是非常明显，尽管我们跟总部是直线管理，但回到平台里，大家之间是圆形管理，是一种伙伴的关系，这就要求我们每个人的声音、思想和意志都要统一到一起，形成一个狼群的效应。这样的目的就是要给市场留下一些东西，而这些东西都是大家共同的一些成果。

同致行如何在厦门树立自己的战略品牌？

首先，练内功是为了做品牌，但品牌是有依托的，开发商利用项目品牌来打造企业品牌，代理公司也一样，有代表自己企业形象的东西。我们也正在做这些工作，年底会看到我们的一些东西出来。

其次，我们希望跟媒体、开发商、代理商都要有广泛的交流，在这种交流和项目的推动过程中，我们的气质、想法都会有所展示。我们希望做一个比较有实际影响力的公司。我们相信只要帮助开发商把产品做好了，把项目做出来后，就会有很多人认识到同致行在厦门是有声音的！

1月16日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），一经国家税务总局网站发布，市场立即作出了强烈反应，沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌；1月17日，甚至出现了大面积跌停的罕有现象，近30只房地产股票以跌停板报收。

按照2007年海沧区委区政府确定的经济发展目标--"GDP增长速度达到20%，工业总产值的增幅达到20%，财政总收入增幅20%"，未来五年目标--"到2011年，生产总值争取达到380亿元，工业总产值将争取实现1300亿元"，区域经济发展目标明确，区域经济持续坚挺，将促进区域建设整体水平的提升

我们公司是以房地产营销策划代理为主营的房地产综合服务商，现在业务遍及厦门、南京、北京、天津、长春、南昌、长沙等全国20几个城市，都有我们的合作项目，很高兴今天组委会提供这个机会让我和大家交流一下我们营销创新创造价值最大化这样一个话题。