薛建雄：今年沪土地市场低迷 难改房价上涨之势

　1、据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，似有霄泥之别。这是不是目前土地市场疲软的表现？

　　答：目前土地市场的疲软忆是不争的事实。原因再于，国家在防经济局部过热上，对房地产的调控实施了严格的总量控制。其实主是通过房贷政策控制住房消费的过度鼓胀，通过收缩银松控制住了开发商扩张的资金链。再加上，政府保障房将会大量占用低端面市场，而以市区为主的中高端市场已基本没有空间。这就使得房地产行业的市场部分的发展速度下降，而开发商之前过于乐观的预期，导致了土地储备量过大，怕在未来的时间内市总量不允许如此之大的扩允量，因此不敢再购入土地，使得土地市场一夜之间变冷。

　　在房地产业总体扩张速度发生大变局之后，原先一些预期控张规模过大、土地储备过多的开发商，甚至选择了抛地的策略，以避免过大的扩张压力和资金压力。

　　2、土地市场的疲软会不会像“蝴蝶效应”一般影响到整个房地产市场？

　　答：前面提到，目前的土地市场主要受到国家产业控制政策和保障房政策的影响。前些年来过快上涨的房价与过快扩张有着直接的连系；前些年过快扩张的产业大幅提升了区域的市政水平和环境，产品的升级速度也快，这对房价的带动起到了决定性作用，现在产业的发展速度放缓，房价一样可以平稳下来。另外，国家保障性住房的大量提升，在拉低平均房价的同时，也将释放和分流中低端的需求，市场上的中低端房价将会受到影响。

　　因此，产业发展速度的放缓和国家保障住房政策的推行，意味房价在总体放级的情况下，将更多的体现其商品价值，而不是被之前过快的产业发展不断地吹涨。但是房价会走向更为严重的两极分化，在经济发展的带动下，由于中心区商业价值的提升，将使得以商品化的中心区房价更高，而以保障房为住和非中心区和郊区的房价将得到有效的控制。

　　3、上海已经连续5个月没有推出住宅用地，您认为原因在哪里？是政府控制还是市场遇冷？

　　答：应该说两方的原因都有。经过前几年的开发，目前政府手上可直接上市的土地有限，市区的土地更是稀缺。在这种情况下，政府推地就需要考虑更多的问题，特别是在房价上涨的情况下，如果政府不推地的话，就受到到市场细大的压力。因此，现在市场的盘整，可以说是给了政府更多的时间，进去土地储备，以做不时之需。

　　4、有业内人士分析，今年开发商融资的数量剧减，融资渠道变窄，融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。而实体市场销售萎缩，信贷紧缩，再融资放缓，开发商资金链紧张，这些都导致开发商没有更多的钱去圈地。这些带来的直接结果会是什么？

　　答：前面两个问题基本都解释了目前这样的一个市场背景，那就是产业的扩张速度放缓，那么前些年成倍扩张的开发商们，就得放缓扩张的速度，甚至还可能要缩小目前的规模。如果之前预期过于乐观，而且已经跨出脚步的(如手上在建项目过多或高成本储备的土地过多)，要是经营不慎的话，就有低价抱项目或倒闭的风险。

　　5、您认为过去一年上海的土地市场是否存在泡沫？表现在哪里？

　　答：过去一年，土地和房价可以说都存在泡沫。这个建立在对产业发展速度过于良好预期上的泡沫，确实透支了未来一段时间的价格。其中，土地价格的透支更为严重，这从地价不停地高过楼价上可以看出。因此，可能需要更长时间的调整。但房价相对透支的不是非常严重，调整的时间不会太长。这里要注意的是，调整并不是指下跌，而是往后一段时间的增涨能量在过去一年里全被实现了，那么可能接下来的几年就会是一个滞涨的过程。

　　6、您在接下来的半年里，上海土地市场会有怎样的表现？将如何影响新房市场的走势？

　　答：在四川地震的影响下，月初有所回暖的5月楼市重显彼软，虽然在5月底和6月初有望有小幅的回暖，但这难于改变全年的低迷。必竟过去一年的大幅上涨，需要有调盘的时间，加上目前地价的深度回调，总体楼市也可能会有较长的调整时间。预计即将到来的夏季楼市会相对低迷，9、10月也不会有太大的回暖，全年楼市会类似06年般胶着。但由于过去五年里上海楼市都处于开工量远小于销售量的状态，其中市区的房源更是紧缺，因为一些市区的房源还是难改房价上涨之势。

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