市场调整催生并购机会 外资青睐中国房地产业

日前，在思源与《地产》杂志于重庆主办的“2008第四届中国地产金融年会”上，美国equity international、中信资本投资旗下的基金都表示看好中国房地产市场。而此前ING、花旗等海外投资机构也纷纷表示，今年将增加对中国房地产的投资。

“目前，中国房地产市场理想的并购机会正在增加。”中信资本房地产投资董事李彦东对《第一财经日报》说。

李彦东进一步表示，此前中信资本与万科共同成立的1.5亿美元基金已经完成投资。现在该公司“中信资本中国房地产发展基金III”正在募集中，目标是募集5亿美元，现已完成4亿美元，将重点投向中国一、二线城市或接近建成或已建成的商业物业。

据了解，目前中国房地产开发商的主要资金渠道有4条，第一是在开发环节向银行贷款；第二是销售环节拿到回款；第三是IPO或借壳上市融资；第四是吸收私募基金，形成战略投资者多元投资的企业法人结构。

高通智库分析师认为，从目前银行房贷的控制格局看，对开发贷款的控制标准，远比个人房贷严格。而在楼市缩量的背景下，个人房贷和开发贷款的同步紧缩，给房企资金链带来影响非常显著。

此外，由于不少城市都出现了十年以来时间最长的观望期，开发商的销售回款比之以往大幅减少。而上市之路又颇为艰难。在前三种资金渠道都受阻的情况下，私募基金受到开发商越来越多的关注。

而近几年来，外资也对中国房地产业表现出“持续的兴趣”。

根据近日发布的《2008中国房地产上市公司10强研究报告》显示：“2005年至2007年间，外资房地产TOP10企业在中国的总资产以平均每年34.2%的增长幅度迅速扩张，其中2007年总资产的增长幅度高达35.8%，平均总资产规模由2005年的163亿元上升到2007年的276亿元。

迅速增长的数字表明，即使在中国对房地产宏观调控和限制外资的政策下，外资仍然看好中国房地产市场的前景。

李彦东认为，虽然从国际整体投资环境而言，投资房地产热度不如黄金和能源，但市场持续调整使得一些小开发商退出，反而催生了并购的机会。个别开发商的退出并不意味着产业本身消失，未来产业会向更健康、更完善的方向发展。

戴德梁行北亚区负责人瓦特曾公开表示，有些外国基金不在中国投资，其中一个重要因素是持续调控房地产市场引起的不确定性。然而，从中国的主要优势来看，更多的外国基金准备接受这个风险，

与已经进入中国的部分投资相比，更多的是持币待购的海外投资者。日前高调宣布进入中国的富顿集团中国区执行总裁Ben Hung告诉《第一财经日报》：“据我了解，很多美国基金都想进入中国，但目前还没找到合适的渠道和项目。”

除了受次级贷影响急于扩张海外投资的美国投资者外，中东区域的投资者也毫不逊色，由于石油涨价的因素为其带来巨量财富，卡塔尔投资局日前宣布：公司正计划投资于亚洲国家的新房地产项目，600亿美元的卡塔尔主权投资基金着重投向经济增长强劲的国家，如印度、中国、新加坡、韩国、越南及马来西亚等地主要城市，并且亚洲项目占总房地产投资的四成。

“外资进入中国市场可以享受三重好处，一是可以享受人民币升值带来的增长利润；二是获得发展中国家企业高增长的利润；三是上市后通过溢价带来的利润。在三重利益的引导下，越来越多的国际热钱涌入中国市场。政府也多次通过政策限制此种行为。”北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋告诉本报记者。

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