[摘要] 4月13日，在国务院的常务会议上，温家宝总理再次强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效。这也意味着，一些业内的人士对政策松动的期望或许会落空。最新的数据显示，在持续调控之后，全国20城市土地出让金总额并未出现同比大幅度的下滑。
4月13日，在国务院的常务会议上，温家宝总理再次强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效。这也意味着，一些业内的人士对政策松动的期望或许会落空。的数据显示，在持续调控之后，20城市土地出让金总额并未出现同比大幅度的下滑。
近日，国务院房地产督察组陆续出发，奔赴多个省市对当地房地产政策落实情况和调控效果进行督察，中央调控似乎有加码的迹象。
此前房地产专家普遍认为，调控的严厉程度取决于各地土地出让收入，如果地方土地出让金收入大幅下滑，会让楼市调控最终无果而终。
然而，《每日经济新闻》联合中指研究院对“卖地”收入达土地出让收入1/3以上的20个城市一季度土地出让数据进行调查却发现，多地土地出让收入基本和去年持平。一季度这些城市的土地出让收入总额超过2000亿元，达去年“卖地”总收入的22.96%。
五合国际智库的总经理邹毅说，在各地土地出让金收入没有大幅度下滑的情况下，地方和中央都有着进一步调控的空间。
城市土地财政“贫富”拉大
尽管上述20城市一季度的土地出让金收入总额达去年“卖地”总收入的22.96%，但各城市却是“贫富不均”。
20个城市中，五成的土地出让金收入达去年全年的20%。苏州一季度“卖地”收入228.72亿元，达去年土地出让收入的63%；去年总共只卖了331.43亿元的沈阳，今年一季度的土地出让收入已达去年全年的47.9%。考虑到一季度向来是土地出让的淡季，部分城市今年的土地出让收入还有可能超过去年。
然而，也有“卖地”收入大幅减少的城市。去年土地出让金收入的北京，今年一季度土地出让收入仅159.3亿元，为去年全年的9.7%。1~3月，北京共成交6宗住宅用地，成交面积37万平方米，较去年同期下降75%。去年收金307.05亿元的厦门，今年一季度的土地出让收入只有去年的零头，为8.91亿元。
另外，还有部分城市出现土地出让面积和出让收入不成比例的情况。如去年“卖地”收入增长较快的南京，一季度土地出让面积达去年全年的24.78%，但成交金额只占全年的12.9%；宁波一季度土地出让面积占去年全年的24.25%，但成交金额只有全年的13.4%。
上述城市低迷的土地成交表现，让业内人士质疑城市土地出让的收入会不会大幅度下滑，进而拖累地方经济发展。邹毅说，通过土地出让获取收入是国内城市获得财政收入的主要模式，在没有新的模式取代它之前，楼市调控将不得不受制于土地出让收入。
事实上，一些城市的土地出让金收入下滑，也有供应减少的原因。
以一季度的土地出让收入下滑明显的北京为例，全市总共推出住宅用地5宗，共32万平方米，较去年同期减少77%；天津今年一季度推出和成交面积同比双双下跌，共推出住宅用地351万平方米，而去年季度推出面积将近1000万平方米。
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土地市场拐点未现
中指研究院的统计数据显示，一季度，120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。北京土地成交溢价率一路走低，成交的6宗住宅用地溢价率均低于50%，广州共成交5宗住宅用地，均以底价成交。
上述土地低价成交的现象，似乎不代表土地成交价格的下滑。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军说，仅120个城市土地出让价格不能够代表的土地价格整体趋势，而且仅凭一季度数据难以预言土地价格整体趋势。xm
上海中原物业顾问有限公司的研究总监宋会雍则认为，观察土地的价格，还要看所供应的土地位置。一季度供应的土地大多位置不佳，周边或是工厂区，或是郊区，配套欠佳，地价很难卖高。xm
除此外，在各城市一季度成交的土地中，有不少是动迁安置类商品住宅用地的，拉低了商品住宅用地成交均价。以上海的为例，3月推出地块的楼面均价仅为2603元/平方米，成交楼面均价仅6079元/平方米。xm
不过宋会雍承认，一季度的地价确实比较平稳，往年总会有价格达到周边新房价格80%~90%的地王出现，但今年一季度这类高价地已极为罕见，这说明土地市场开始趋于温和，但要说是土地市场的拐点，可能还为时过早。xm
部分的城市土地财政依赖减轻
与此同时，调查的显示，部分一线城市对土地财政的依赖正在减轻。xm
中指研究院的统计数据显示，土地出让收入并不计算在地方财政的一般预算收入内，而是属于政府性基金收入。在政府性基金收入中，来自土地出让金的份额并不算高。xm
以上海为例，去年上海的政府性基金收入为2255亿元，其中土地出让收入只有579亿元。而在一季度土地出让收入下滑幅度较大的北京，去年的土地收入只有557.7亿元被列入政府性基金收入。xm
除此外，一线城市地方经济的增长，或许也在降低城市对土地出让金的依赖。写字楼的租赁数据，或许可以说明问题。仲量联行的统计数据显示，上海浦西甲级写字楼的租金价格环比上涨了8.8%，超甲级写字楼租金的环比上涨了10.9%。xm
相比之下，土地财政对广州、杭州、宁波等城市的重要性仍显突出，中指研究院数据显示，土地出让收入往往占到当地政府性基金收入的90%左右。xm
楼市调控前景难料
尽管上述20个城市中只有一半土地出让收入较去年同期下滑，但国务院向多个省市派出楼市督察组，可以看出中央进一步调控楼市的决心。xm
中投顾问房地产行业的研究员韩长吉认为：“范围来看，部分工业发达城市的土地成交量下降，不会对地方政府财政造成严重影响，但是由于部分二三线城市土地收入占财政比例过高，一旦土地出让收入减少，会影响到财政收支平衡，从而给当地社会经济带来负面影响。”xm
“3月份各地房价调控目标出来，反映出中央调控和地方政府之间的博弈。”深圳都会城市研究院院长高海燕称，“中央在制定政策时，会考虑各地发展不平衡的现状，各地城市化水平不一样，对土地财政的依赖度也不一样。”xm
高海燕称，调控能否坚持，取决于政府对政策执行的态度和决心，但是，房价调控的效果或许并不明显。最终，地方政府交出来的房价调控目标，“或许仅有降价结果的数据，而实际上没有降价效果。”xm
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