房天下独家预测:2012厦门楼市或将进长期冬眠期

————从市场、政策、土地等专业角度深度剖析楼市

房天下  作者：叶孝廷  2011-12-22 10:18

[摘要] 2011年注定是个不平凡的一年，对楼市亦是一样，同样的，对厦门的楼市更不用说，从国十条、国八条到限购、限贷、加息，再到全国各地发布房价控制目标，政府调控力度不断加大，楼市犹如被吹满了气膨胀了几倍的气球被扎了一口小洞，虽然吹气球的刚需和投资者仍在，即使无法完全让气球泄气，也在一定程度上阻止了气球的继续

引语：玛雅人预言说2012年12月21日的黑夜降临之后，12月22日的 将永远不会到来。

2011年注定是个不平凡的一年，对楼市亦是一样，同样的，对厦门的楼市更不用说，从国十条、国八条到限购、限贷、加息，再到各地发布房价控制目标，政府调控力度不断加大，楼市犹如被吹满了气膨胀了几倍的气球被扎了一口小洞，虽然吹气球的刚需和投资者仍在，即使无法完全让气球泄气，也在一定程度上阻止了气球的继续膨胀。据中指研究院数据统计表明，刚刚过去的一周，在中指研究院监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。业内见此情景，皆呼：楼市2012即将到来！

厦门楼市大抵与其他城市相似，不断加大政策调控力度，暂时未见放缓迹象，在限购令即将到期的情况下，率先提出延期，然而即便如此，厦门楼市因为刚需强劲——除了因为喜欢厦门的宜居而选择在此安家置业符合限购条件的外来者们，还有众多有教育、交通、环境等需要迫切需求改善住房条件的本地人们，总体上厦门楼市就像一个滞停在水中的物体，浮不上去，沉不下去。从近几个月的楼市数据可以看出，除去成交量有所下跌，房价整体还是hold住了。

然而，就在众多购房者们以为厦门楼市即将这样略显平淡地过渡至2012年的时候，开发商们却先hold不住了，不断传出资金链断裂的消息，在一系列楼盘的降价声中，似乎得到了验证。而在已经结束的2011海西房·车大联展和12月20日厦门大型土地拍卖会，均以惨淡收场，更是无声的在论述，厦门楼市2012提前到来了！

那么究竟2012年，厦门楼市会怎样发展呢？

市场

市场情况是最直接反应楼市冷暖的晴雨表，楼市表现情况，也可以体现在市场成交中；那么近期的市场情况是怎样的呢？

从楼市来看，在成交量经过漫长的下跌期后，多个城市房价已经开始掉头向下。从最近的楼市数据来看，首先（成交），在中指研究院监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中，二、三线城市领跌；京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。其次（房价），国家统计局11月18日公布，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。连续出台的限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。某权威研究机构称中国房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。

从厦门楼市来看，据房天下数据监测数据表明，在已经过去的10月、11月中，厦门楼市成交不断下跌：10月份厦门商品住宅成交2493套，日均成交约356套，商品住宅成交总套数环比9月下跌了12%；10月住宅总签约面积约为289730.18平方米，环比9月下跌了11.04%。11月份厦门商品住宅成交1088套，日均成交约35套，商品住宅成交总套数环比10月下跌了56.36%；11月住宅总签约面积约为116630.92平方米，环比10月下跌了59.74%。

虽然12月份开始，传出几个楼盘降价促销，以价换量的消息，但几个楼盘的逆市热销并不能从彻底上改变楼市状况，事实上，在已经过去的12月份的前20天中，即便有个盘成交显眼，厦门楼市依然成交惨淡，可以预见的是，12月份，即使会比11月份成交回升，厦门楼市的成绩单依旧不好看。而这种情况势必会影响到2012年的楼市成交，特别是在观望情绪浓厚，传统意义上销售淡季春节前后的一月份、二月份，楼市冷清局面或将继续，而由于资金链出现断裂，开发商或将出现大面积降价促销，这也将对楼市产生正面影响。

政策

作为对楼市产生直接影响的政策，政策调控的导向，对房价、成交量等有着举足轻重的作用，从国八条、国十条，从国十条、国八条到限购、限贷、加息，再到各地发布房价控制目标，近一年以来，国家对楼市调控政策趋紧，力度加大，可见政府之决心，中央经济工作会议12月12日-14日在北京举行，会议透露出来2012年经济工作的总基调是“稳中求进”。对全社会都关注的楼市宏观调控，中央也确定了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的方向。

因此，从政策上来说，明年的政策基调将不会有大的转变，这对楼市又是一大利空消息，但地方的经济发展很大程度上依赖于楼市，因此政策上出现阳奉阴违的情况也不少见，佛山短暂的松绑令虽然仅过一天就被扼杀在摇篮里，但也体现出地方政府某种程度的影响力。

而对厦门来说，由于刚需强劲，楼市泡沫有限，被压抑的刚需者一旦释放，将会产生另一轮的市场反弹（如同2009年一样）因此政策上，需要继续保持偏紧的政策调控，限购令即将到期前，厦门与其他几个城市率先表态要延期就是出于这样考虑。因此2012年，厦门楼市调控政策将延续，甚至更甚于之前。那么从政策上来说，厦门楼市依然不能乐观。