[摘要] 2010年开始，作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了快车道。保障房市场的建立和完善，与商品住宅市场组成多层次的供应体系，能够有效实现“住有所居”的目标。具体到两个细分市场，保障房对商品住宅市场的影响究竟如何。世联研究认为，短期内，将分流商品住宅市场的部分需求，长期来看，能够避免商品
2010年开始，作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了快车道。保障房市场的建立和完善，与商品住宅市场组成多层次的供应体系，能够有效实现“住有所居”的目标。具体到两个细分市场，保障房对商品住宅市场的影响究竟如何。世联研究认为，短期内，将分流商品住宅市场的部分需求，长期来看，能够避免商品住宅市场面临频繁调控的困境。
保障房将冲击商品住宅市场的低端需求
2010年，“新国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设目标，即“建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套”。至2010年底，根据官方统计数据显示，2010年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。
历来保障房建设由于缺乏资金周转和利润的驱动，其建设周期往往比商品住宅长，但在政府的高压态势下，2010年完成效率惊人。根据多个省市公布的保障房建设计划，其中经适房、公租房和廉租房、棚户区改造的比例约为1：2：2。假设2010年基本建成的370万套保障房在今年能够转为有效供给，我们分别对各类型保障房对商品住宅市场的影响进行分析。
一、经适房建设。一方面，提前释放准备租房人群的购房需求，即原本准备租房的人改为购买经适房，比例假定40%；另一方面，改变准备购房人群的购房需求，即原来准备购买商品住房的人改为购买经适房，比例假定60%。
二、公租房和廉租房的建设。一方面，过渡准备租房人群的租房需求，即原来准备租房的人改为租赁公租房或廉租房，比例假定80%；另一方面，改变准备购房人群的购房需求，即原来准备购买商品住房的人改为租赁公租房或廉租房，比例假定20%。
三、棚户区改造。棚户区不属于保障房，但棚户区改造会涉及一定比例的安置住房，主要为经适房或廉租房，因具体的安置房建设量难以确定，暂不纳入计算范畴。
保障房对商品住宅市场影响测算表
根据国家统计局公布的数据，2009年，商品住宅市场销售面积8.6亿平米，其中经济适用房销售面积0.3亿平米。2010年，商品住宅销售面积增长8.0%，假定其中的经济适用房销售面积同样增长8.0%，可以推算2010年扣除经济适用房后的商品住宅销售面积约为8.98亿平米，以商品住宅100平米/套考虑，2010年全年销售约898万套。
在世联2010年市场回顾的分析报告中，我们推测11年销售量与10年基本持平，可以推算11年保障房市场分流商品住宅市场需求的比例达到8.2%（74万套/898万套）。对于不到一成的分流比例，世联研究认为，目前保障房的供给来源还主要依赖新建，为了扩大住房保障制度覆盖面，地方政府应该多渠道筹集保障性住房房源，考虑通过改建、购买、长期租赁等多种方式。
完善两个市场，构建多层次供应体系
自98年住房改革以来，多层次的城镇住房供应体系一直是空中楼阁，历年经适房投资额在商品房中占比逐年下降。与此对应的是，住房商品化的趋势愈演愈烈，迫使大量的中低收入阶层试图通过商品住宅市场释放需求。当快速上涨的房价与中低收入阶层的收入比逐渐拉大时，房地产市场便遭受质疑，各方声讨不断。
从07年开始，房地产市场表现出短周期内密集调控的态势，已经经历了多次调控，但每每陷入愈调愈涨的怪圈，促供给和抑需求的调控逻辑面临制肘，虽然保障房建设也经常被提及，但真正落实起来，受地方经济发展和土地财政等因素的影响，未见成效。
2010年，580万套保障房建设计划已经超额完成，2011年，保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设计划已经展开，按照要求，各地方政府必须在10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。我们有理由相信，未来保障房将是广大中低收入群体解决住房问题重要途径。
世联研究认为，对于商品住宅市场而言，两个市场的建立，尤其是保障房市场和商品住宅市场的差异化发展，能够减少政府行政干预商品住宅市场的频度，中高端市场的需求主要由“看不见的手”来调节。因此，保障房力度的加大对于商品住宅市场的影响，可谓利空和利好参半。xm
【世联地产市场研究部】
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